Bail réel solidaire (BRS) : conditions, prix, redevance, revente et héritage

Le bail réel solidaire, ou BRS, permet d'acheter sa résidence principale sans acheter le terrain sur lequel elle est construite. Le terrain reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire (OFS), à qui l'acheteur verse une redevance chaque mois. Le prix d'achat baisse d'autant : selon l'ANIL et BoRiS, la plateforme du ministère chargé du logement, un logement en BRS coûte en général 30 à 50 % de moins que le prix du marché.

En contrepartie, l'achat est réservé aux ménages sous plafonds de ressources, le logement doit rester une résidence principale et le prix de revente est encadré. Ce guide détaille les conditions, le coût réel, la revente, l'héritage et les organismes qui proposent des logements en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Il décrit des règles : il ne remplace pas l'avis d'une ADIL ou d'un notaire sur votre situation.

Comment fonctionne le BRS

Le BRS dissocie le bâti du foncier. Vous devenez propriétaire du logement (les murs), tandis que le terrain appartient à un OFS. Le bail est signé chez le notaire pour une durée de 18 à 99 ans. À chaque revente, il est « rechargé » de sa durée initiale : le nouvel acheteur bénéficie d'un bail aussi long que le premier.

Les OFS sont des organismes sans but lucratif ou à lucrativité limitée, agréés par le préfet de région : organismes HLM, sociétés d'économie mixte, associations, coopératives ou établissements publics fonciers. Eux seuls peuvent proposer un BRS. Ils achètent le terrain, font construire ou rénover les logements, sélectionnent les acheteurs et suivent ensuite chaque revente.

Le dispositif vaut pour le neuf comme pour l'ancien, en appartement comme en maison, à condition que le logement soit commercialisé par un OFS. C'est un dispositif d'accession sociale : le prix reste encadré d'un propriétaire à l'autre pour que le logement demeure abordable.

Les conditions pour acheter

Trois conditions s'appliquent à tous les acheteurs, quelle que soit la région.

• Des revenus sous plafond. On compare le revenu fiscal de référence de l'année N-2 au plafond qui correspond à la composition du ménage et à la zone du logement. Pour un achat en 2026, c'est le revenu de 2024, inscrit sur l'avis d'imposition reçu en 2025.
• Une résidence principale. Vous devez occuper vous-même le logement pendant toute la durée du bail. Résidence secondaire et investissement locatif sont exclus.
• Ne pas déjà posséder un logement adapté. Depuis le 1er janvier 2025, l'article R.255-1-1 du code de la construction et de l'habitation, tel que présenté par BoRiS, exclut le ménage qui possède déjà un logement adapté à ses besoins et utilisable comme résidence principale, ou un logement loué qui lui permettrait d'acheter sur le marché libre. Un propriétaire dont le logement est trop petit, trop éloigné du travail ou devenu inadapté reste éligible ; il signe alors une attestation sur l'honneur lors de l'achat.

Chaque OFS peut ajouter, avec la collectivité, ses propres critères de sélection pour un programme : taille du logement selon la composition du foyer, proximité du lieu de travail, priorité aux locataires du parc social. Il peut aussi retenir des plafonds plus bas que les plafonds nationaux.

Les plafonds dépendent de la zone de la commune, de A bis (la plus tendue) à C. Marseille, la Côte d'Azur et les grandes métropoles sont classées en zone A selon BoRiS ; le simulateur de zonage de Service-Public.fr donne la zone exacte de chaque commune. Selon BoRiS, environ 87 % des ménages résidant en France sont sous ces plafonds.

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier. Entre 2025 et 2026, la hausse a été d'environ 0,9 %. Vérifiez donc le barème de l'année de votre achat avant de vous engager.

Prix, redevance, taxes et aides

Le prix d'achat

Le prix de vente d'un logement en BRS est plafonné selon la zone géographique ; l'OFS fixe son prix dans cette limite. Dans le neuf, la vente bénéficie d'une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.

Comme pour tout achat, prévoyez les frais de notaire (environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, 7 à 9 % dans l'ancien selon BoRiS) et les frais de garantie du prêt, de l'ordre de 1 % du prix. Ces frais sont en général financés par l'apport personnel.

La redevance foncière

Chaque mois, vous payez à l'OFS une redevance qui rémunère l'usage du terrain. Son montant dépend du territoire et des règles de l'organisme : BoRiS indique une fourchette allant de moins de 0,50 € à plus de 3 € par mètre carré et par mois. À titre de calcul, à 1,50 € le mètre carré, un appartement de 60 m² supporte une redevance de 90 € par mois. Le bail précise son montant et la façon dont il évolue.

Les charges du propriétaire

En plus du crédit et de la redevance, vous payez la taxe foncière, les charges de copropriété et l'assurance habitation, comme tout propriétaire. La commune peut décider d'un abattement de 30 à 100 % de la taxe foncière sur les logements en BRS : renseignez-vous auprès de la mairie, car il n'a rien d'automatique.

Les prêts et aides

Il n'existe pas de prêt bancaire propre au BRS : la banque étudie le dossier comme pour un achat classique, en intégrant la redevance dans les charges. Un primo-accédant peut obtenir un prêt à taux zéro pour un logement neuf, un logement ancien avec travaux importants ou un logement vendu par un organisme HLM. L'ANIL cite aussi le prêt d'accession sociale et l'éco-prêt à taux zéro pour les travaux. Les salariés du secteur privé des entreprises d'au moins 10 salariés peuvent recevoir un accompagnement gratuit d'Action Logement. Quand les taux montent, chaque hausse grignote la surface accessible aux acheteurs : un prix d'achat plus bas réduit d'autant le montant à emprunter.

BRS, PSLA ou achat classique

Le prêt social location-accession (PSLA) est l'autre grande voie d'accession sociale. On y entre comme locataire-accédant, avant de « lever l'option » pour acheter le logement entier, terrain compris. Le tableau ci-dessous compare les trois formules sur les points qui changent le budget.

Le BRS donne en général le prix d'entrée le plus bas, mais la plus-value reste limitée et la redevance ne s'éteint pas. Le PSLA mène à une pleine propriété, terrain compris, après une phase locative. L'achat classique ne pose aucune condition de ressources, mais il faut financer le terrain.

Revendre ou louer son logement

Vous pouvez revendre votre logement à tout moment, sans durée minimale de détention. La revente suit toutefois des règles propres au BRS.

• Prévenir l'OFS d'abord. Il calcule le prix maximum de revente prévu par votre bail. Il dispose aussi d'un droit de préemption : deux mois après réception de l'offre préalable de cession, selon BoRiS, pour racheter lui-même le logement ou proposer un acquéreur.
• Un prix plafonné. Le prix maximum repose sur votre prix d'achat, actualisé selon l'indice inscrit dans le bail, en tenant compte des travaux réalisés. Une plus-value reste possible, mais elle suit cet indice et non le marché. Vous pouvez vendre en dessous du plafond, jamais au-dessus.
• Un acheteur éligible et agréé. L'acheteur doit lui-même respecter les plafonds de ressources et faire du logement sa résidence principale. L'agrément de l'OFS, qui vérifie aussi son plan de financement, est une condition suspensive de la vente. Une donation suit la même règle.
• Un filet de sécurité. Si aucun acheteur ne se présente, l'OFS peut racheter le logement selon la clause prévue dans votre acte ; certains baux fixent ce rachat à un pourcentage du prix initial. Lisez cette clause avant de signer.

La location à l'année est exclue. Une location sur une petite partie de l'année peut être autorisée si votre bail le prévoit : interrogez votre OFS avant toute démarche.

En copropriété, vous votez en assemblée générale comme les autres copropriétaires, sauf pour les acquisitions immobilières, les actes de disposition et les travaux qui transforment ou modifient les bâtiments : c'est alors l'OFS qui vote.

Héritage et succession

Le logement en BRS entre dans la succession comme n'importe quel bien : les héritiers légaux ou désignés par testament le reçoivent. Pour le garder et y habiter, l'héritier doit en revanche remplir les conditions du dispositif, détaillées par BoRiS.

• Il doit respecter les plafonds de ressources en vigueur au moment de la succession, faire du logement sa résidence principale et être agréé par l'OFS. Le bail repart alors pour la durée prévue au contrat initial.
• Le conjoint héritier échappe à la condition de ressources, quel que soit le régime matrimonial.
• Si un seul héritier remplit les conditions, les autres lui vendent ou lui donnent leur part.
• Si aucun héritier n'est éligible ou ne veut y vivre, le logement doit être revendu dans les 12 mois, au prix encadré, avec l'aide de l'OFS. Ce délai peut être prolongé par l'OFS. Faute d'acheteur, le bail peut être résilié d'un commun accord : l'OFS récupère le logement et indemnise les héritiers selon les conditions du bail.

Héritiers, contactez l'OFS dès l'ouverture de la succession. Son nom figure dans l'acte notarié et sur l'avis de redevance mensuel.

Trouver un logement BRS en PACA

Dans une région où les prix et les loyers restent élevés, à Marseille comme à Aix-en-Provence, où les prix poursuivent leur hausse, le BRS est une piste d'accession pour les ménages aux revenus moyens. À Marseille, la mairie a relancé la bataille de l'encadrement des loyers, signe de la tension sur le logement.

L'annuaire de BoRiS, consulté le 24 octobre 2026, liste parmi les OFS actifs en Provence-Alpes-Côte d'Azur l'Organisme de foncier solidaire de la Métropole Aix-Marseille-Provence, la Coopérative foncière de la région PACA, La Coop foncière Méditerranée, la Foncière Cannes Pays de Lérins, l'OPH Toulon Habitat Méditerranée et Var Habitat, ainsi que des bailleurs comme Famille et Provence, Logirem, Unicil ou Erilia. La liste évolue : vérifiez qu'un programme est bien porté par un OFS agréé avant de vous engager.

Pour un conseil neutre et gratuit sur un projet précis, l'ADIL de votre département (Bouches-du-Rhône, Var, Alpes-Maritimes…) étudie votre capacité de financement. Si vous découvrez la ville, notre guide s'installer à Marseille : quel quartier choisir, loyers, transports et démarches aide à choisir un secteur avant de chercher un programme.