Golden visa en Grèce : seuils par zone, conditions et démarches pour acheter
Ressortissants hors Union européenne qui envisagent d'acheter en Grèce : les seuils du golden visa par zone selon la loi en vigueur, la règle des 120 m², les exceptions à 250 000 €, l'interdiction de la location courte durée et les démarches.
Depuis la loi grecque n° 5100/2024, le golden visa exige l'achat d'un seul bien d'au moins 800 000 € en Attique, à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et dans les îles de plus de 3 100 habitants, et d'au moins 400 000 € ailleurs, avec 120 m² minimum pour un bien bâti. Le seuil tombe à 250 000 € pour un local transformé en logement ou un bâtiment classé à restaurer. Le titre, valable cinq ans et renouvelable, ne permet pas de travailler, et le bien ne peut pas être loué en courte durée.
La Grèce accorde un titre de séjour d'investisseur, appelé « golden visa », aux ressortissants de pays hors de l'Union européenne qui achètent un bien immobilier au-dessus d'un certain montant. Ce montant dépend de la zone et a été fortement relevé par la loi n° 5100/2024, publiée au Journal officiel grec le 5 avril 2024. Ce guide présente les seuils tels qu'ils figurent dans la loi et dans les fiches officielles du registre grec des procédures (MITOS, mises à jour le 22 septembre 2026), puis les démarches et les obligations. Il résume des règles et ne constitue pas un conseil d'investissement.
Qui est concerné et ce que donne le titre
Le dispositif vise les ressortissants de pays tiers, c'est-à-dire hors Union européenne : un Algérien, un Marocain ou un Tunisien, par exemple, peut y prétendre. Un Français ou tout autre citoyen européen n'en a pas besoin, puisqu'il peut s'installer en Grèce au titre de la libre circulation ; il achète un bien selon les règles ordinaires.
Le titre de séjour d'investisseur est délivré pour cinq ans. Il se renouvelle pour la même durée tant que le bien reste la propriété de l'investisseur, et les périodes passées hors de Grèce ne font pas obstacle au renouvellement. En revanche, il ne donne accès à aucune forme d'emploi en Grèce.
Les seuils par zone
Avant la loi de 2024, les seuils étaient de 500 000 € dans les zones les plus demandées et de 250 000 € ailleurs. Ils sont désormais les suivants.
| Zone ou type de bien | Seuil minimal | Surface | Condition propre |
|---|---|---|---|
| Attique, unité régionale de Thessalonique, Mykonos, Santorin, îles de plus de 3 100 habitants | 800 000 € | 120 m² minimum (bien bâti) | Un seul bien |
| Reste du pays | 400 000 € | 120 m² minimum (bien bâti) | Un seul bien |
| Local transformé en logement | 250 000 € | Pas de minimum | Transformation achevée avant la demande |
| Bâtiment classé à restaurer | 250 000 € | Pas de minimum | Restauration complète avant le premier renouvellement |
Sources : loi grecque n° 5100/2024, article 64 (Journal officiel A' 49 du 5 avril 2024), modifiant l'article 100 du Code des migrations (loi n° 5038/2023) ; fiches MITOS du ministère de la Migration et de l'Asile, mises à jour le 22 septembre 2026. Consultées le 18 octobre 2026.
Quelques précisions de la loi. La zone à 800 000 € couvre toute la région de l'Attique, l'unité régionale de Thessalonique, celles de Mykonos et de Santorin (Thira), et les îles de plus de 3 100 habitants au dernier recensement ; selon le ministère, l'Eubée en fait partie. Les 120 m² s'entendent en surface des pièces principales. Pour un bien acheté en indivision, la quote-part de l'investisseur doit atteindre à elle seule le seuil, sauf si les copropriétaires sont époux ou partenaires d'un pacte de vie commune. L'achat peut passer par une société établie en Grèce ou dans un autre pays de l'Union, à condition d'en détenir la totalité des parts.
Le seuil de 250 000 € pour un local transformé vaut aussi pour un ancien bâtiment industriel, à condition qu'aucune industrie n'y ait fonctionné depuis au moins cinq ans. Selon le ministère, la transformation doit avoir été réalisée après le 5 avril 2024, et elle peut l'être par le vendeur.
Plusieurs montages ne donnent pas, ou plus, droit au titre.
Pourquoi pas les autres
Plusieurs petits biens additionnés
Depuis 2024, l'investissement doit porter sur un seul bien : on ne peut plus cumuler plusieurs appartements pour atteindre le seuil.
Un logement de moins de 120 m²
Aux seuils de 800 000 € et 400 000 €, un bien bâti doit compter au moins 120 m² de pièces principales, quel que soit son prix.
Un local « transformable »
Pour le seuil de 250 000 €, la transformation en logement doit être achevée avant le dépôt de la demande ; un local simplement susceptible d'être transformé ne suffit pas.
Un bien destiné à la location saisonnière
La loi interdit la location de courte durée et la sous-location des biens achetés pour le golden visa.
Pour comparer avec un achat à l'autre extrémité de la Méditerranée, voir notre guide sur l'achat d'un logement en Espagne.
Les démarches, de l'achat au titre de séjour
Préparer le paiement en Grèce
Le prix doit être versé en totalité sur un compte du vendeur tenu dans un établissement opérant en Grèce : par chèque bancaire barré, par virement ou par carte via un terminal de paiement. Le paiement peut aussi venir du conjoint ou d'un parent jusqu'au deuxième degré.
Signer l'acte chez le notaire
L'acte de vente notarié mentionne le mode de paiement et l'identité de chaque payeur. Le prix doit être entièrement payé avant le dépôt de la demande de titre de séjour.
Réunir les pièces du dossier
Le notaire délivre une attestation qui reprend les parties, le bien, le mode de paiement et précise si le bien a déjà servi à un vendeur pour obtenir un golden visa. S'y ajoute la déclaration des biens immobiliers (formulaire E9) de l'investisseur.
Déposer la demande en ligne
La demande se fait sur les services électroniques du ministère grec de la Migration et de l'Asile. Elle peut être déposée par un mandataire, avec une procuration, avant même l'entrée en Grèce.
Payer les frais et attendre la décision
Les fiches officielles indiquent 2 016 € de frais et un délai estimé de 50 à 60 jours ; la loi fixe la délivrance à deux mois après réception d'un dossier complet. Un refus peut faire l'objet d'une demande de réexamen dans les deux mois, moyennant 50 € de frais.
Les obligations une fois le titre obtenu
Pas de location courte durée. Les biens achetés pour obtenir ou renouveler le titre ne peuvent pas être loués en courte durée dans le cadre de l'économie collaborative, ni sous-loués. En cas de manquement, le titre est retiré et une amende de 50 000 € est infligée. La location de longue durée reste permise : la loi prévoit expressément que les propriétaires peuvent louer leur bien.
Conserver le bien. Le renouvellement suppose que le bien reste la propriété de l'investisseur ; au renouvellement, il faut produire la preuve de l'inscription de l'acte au cadastre. Si le bien est revendu pendant la validité du titre à un autre ressortissant de pays tiers, celui-ci peut obtenir un titre, et le titre du vendeur est retiré.
Cas particuliers. Un local acheté au seuil de 250 000 € après transformation ne peut pas servir de siège ou d'agence à une entreprise. Pour un bâtiment classé, la restauration complète conditionne le premier renouvellement, et une revente avant la fin des travaux est nulle ; le non-respect est sanctionné par une amende de 150 000 €.
Impôts. Comme tout propriétaire en Grèce, l'investisseur a besoin d'un numéro fiscal grec. Il paie un impôt sur la mutation, ou la TVA pour un bien neuf (mais jusqu'au 31 décembre 2026, le promoteur peut demander à suspendre la TVA, et l'impôt sur la mutation s'applique alors). Il paie ensuite un impôt foncier annuel (ENFIA). Les taux, qui évoluent, sont publiés par l'administration fiscale grecque (AADE) : vérifiez-les avant de signer.
Questions fréquentes
Un Français a-t-il besoin du golden visa pour vivre en Grèce ?
Non. Citoyen de l'Union européenne, il peut séjourner et s'installer en Grèce sans titre d'investisseur. Il achète un bien selon les règles ordinaires, sans seuil minimal.
Un Algérien, un Marocain ou un Tunisien peut-il en bénéficier ?
Oui. Le dispositif s'adresse à tous les ressortissants de pays hors de l'Union européenne, aux mêmes conditions de seuil, de surface et d'usage du bien.
Le golden visa permet-il de travailler en Grèce ?
Non. La loi précise que ce titre de séjour ne donne accès à aucune forme d'emploi.
Faut-il vivre en Grèce pour garder le titre ?
Non. Selon la loi, les périodes d'absence du pays ne font pas obstacle au renouvellement, tant que le bien est conservé et que les autres conditions restent remplies.
Un bien reçu en héritage peut-il ouvrir droit au titre ?
Oui, sous conditions : la loi vise l'adulte qui a hérité, ou reçu par donation de ses parents, un bien en pleine propriété dont la valeur fiscale de référence (dite « objective ») atteint au moins le seuil de la zone.
Les seuils peuvent-ils encore changer ?
Oui, ils relèvent de la loi et ont déjà été relevés en 2024. En octobre 2026, deux pistes sont seulement à l'étude : une formule fondée sur plusieurs biens loués à l'année, prévue par la stratégie nationale du logement adoptée en juillet 2026, qui demande encore une loi ; et une proposition d'un parti d'opposition, le PASOK, pour supprimer la voie immobilière. Aucune n'est en vigueur. Avant tout engagement, vérifiez la version en vigueur de l'article 100 du Code grec des migrations et les fiches du ministère.
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