Acheter un logement en Espagne depuis la France ou le Maghreb : NIE, notaire, impôts
NIE, nota simple, notaire, TVA ou impôt régional, impôt des non-résidents à 19 % ou 24 % : acheter en Espagne quand on vit en France ou au Maghreb, avec les règles de location touristique de 2025 et la fin du visa doré.
Un étranger peut acheter en Espagne : il lui faut un NIE, un acte signé devant notaire et l'inscription au registre de la propriété. À l'achat, on paie la TVA de 10 % sur le neuf ou l'impôt régional de mutation sur l'ancien ; ensuite, un non-résident paie chaque année l'impôt des non-résidents, à 19 % s'il vit dans l'Union européenne et à 24 % s'il vit au Maghreb. Depuis le 3 avril 2025, un achat ne donne plus droit à un titre de séjour.
Un appartement sur la Costa Blanca, une maison en Andalousie, un pied-à-terre à Barcelone : l'Espagne attire beaucoup d'acheteurs venus de France, y compris dans la diaspora maghrébine. L'achat y est accessible aux étrangers, mais il suit des règles propres : un numéro d'identification obligatoire, un acte devant notaire, des impôts qui varient d'une région à l'autre et une fiscalité spécifique pour les propriétaires qui ne vivent pas en Espagne.
Ce guide suit l'achat de bout en bout, puis détaille ce qui change selon que l'on réside en France ou au Maghreb. Depuis avril 2025, acheter un bien ne donne plus droit à un titre de séjour en Espagne.
Les étapes d'un achat immobilier en Espagne
Obtenir son NIE
Le numéro d'identification d'étranger est indispensable pour signer, payer ses impôts et ouvrir un compte. Il se demande au consulat d'Espagne de son pays de résidence ou auprès de la police en Espagne, avec le formulaire EX-15, le passeport et la preuve du paiement de la taxe 790, code 012, en expliquant le motif économique de la demande.
Vérifier le bien au registre de la propriété
Demandez une « nota simple » au Registro de la Propiedad : elle indique le propriétaire inscrit et les charges qui pèsent sur le bien, comme une hypothèque. Vérifiez aussi que les impôts locaux et les charges de copropriété sont à jour.
Signer un contrat de réservation ou des arrhes
Le compromis espagnol, souvent un contrat d'arrhes, fixe le prix et la date de signature. Lisez les conditions de perte des arrhes avant de verser quoi que ce soit, et faites-vous accompagner par un avocat indépendant du vendeur.
Signer l'acte chez le notaire
La vente est conclue par une « escritura pública » devant un notaire espagnol, qui vérifie l'identité des parties et la situation du bien. Si vous ne parlez pas espagnol, un interprète ou une traduction est nécessaire ; une procuration notariée permet de signer à distance.
Payer les impôts et inscrire l'acte
Après la signature, il faut régler l'impôt de mutation ou la TVA, puis faire inscrire l'acte au registre de la propriété. C'est cette inscription qui rend votre propriété opposable à tous.
Quels impôts paie-t-on en achetant un logement en Espagne ?
Pour un logement neuf acheté au promoteur, on paie la TVA espagnole, au taux de 10 % pour les logements, plus un droit sur l'acte notarié. Pour un logement ancien, on paie l'impôt sur les transmissions patrimoniales, dont le taux est fixé par chaque communauté autonome. S'ajoutent les honoraires du notaire et du registre, et ceux d'un avocat si vous en prenez un.
| Critère | Logement neuf (première vente) | Logement ancien |
|---|---|---|
| Impôt principal | TVA (IVA), 10 % pour un logement | Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) |
| Qui fixe le taux | L'État | La communauté autonome |
| Droit sur l'acte | Actes juridiques documentés (AJD), taux régional | Non dû en plus de l'ITP |
| Où s'informer | Agencia Tributaria | Portail fiscal de la région |
Sources : loi espagnole sur la TVA (Ley 37/1992), Agencia Tributaria. Relevé du 18 octobre 2026 ; les taux régionaux changent avec les lois de finances de chaque communauté autonome.
Nous ne donnons pas de taux régionaux : ils changent souvent et diffèrent entre l'Andalousie, la Communauté valencienne, la Catalogne ou les Baléares. Consultez le portail fiscal de la région du bien, et demandez au notaire un décompte des frais avant de signer.
Quels impôts paie un propriétaire qui ne vit pas en Espagne ?
Un non-résident paie chaque année l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur son logement espagnol, même s'il ne le loue pas : la loi impose un revenu fictif. Il paie aussi la taxe foncière locale (IBI). Le taux de l'IRNR est de 19 % pour un résident de l'Union européenne, et de 24 % pour un résident du Maghreb.
| Critère | Résident en France | Résident au Maghreb |
|---|---|---|
| Bien non loué (revenu imputé) | 19 % de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale | 24 % de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale |
| Bien loué | 19 %, après déduction des charges | 24 % sur les loyers bruts |
| Déclaration en Espagne | Modèle 210 | Modèle 210 |
| Dans le pays de résidence | Loyers à déclarer, avec un crédit d'impôt | Selon le droit fiscal et des changes du pays |
Sources : Agencia Tributaria (impôt des non-résidents), convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995. Relevé du 18 octobre 2026.
Le revenu imputé est de 2 % de la valeur cadastrale indiquée sur l'avis de taxe foncière, ou de 1,1 % si les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées et sont entrées en vigueur depuis le 1er janvier 2012. Il est réduit au prorata si vous n'avez été propriétaire qu'une partie de l'année ou si le bien a été loué. Aucune charge n'est déductible de ce revenu fictif. La déclaration se fait sur le modèle 210 de l'Agencia Tributaria ; pour les revenus imputés de 2026, le dépôt ouvre le 1er avril 2027.
Pour un résident de France, la convention fiscale franco-espagnole de 1995 donne à l'Espagne le droit d'imposer les loyers d'un bien espagnol. Ils se déclarent aussi en France, sur la déclaration 2047, et donnent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, ce qui évite la double imposition. Un compte bancaire ouvert en Espagne se déclare chaque année avec le formulaire 3916.
Acheter en Espagne quand on vit au Maghreb
Un Algérien, un Marocain ou un Tunisien peut acheter en Espagne comme tout étranger, avec un NIE. La difficulté est en amont : les règles de change de son pays de résidence limitent le transfert de capitaux à l'étranger, et il paiera ensuite en Espagne le taux de 24 % réservé aux non-résidents hors Union européenne.
Au Maroc, l'Instruction générale des opérations de change de 2026 soumet à l'autorisation préalable de l'Office des changes les investissements à l'étranger ayant pour objet l'acquisition de biens immobiliers. Le principe est comparable en Algérie et en Tunisie : un résident ne peut pas transférer librement des capitaux pour acheter un bien à l'étranger. Interrogez votre banque et l'autorité des changes avant de signer quoi que ce soit en Espagne, car un compromis signé sans financement possible peut vous faire perdre vos arrhes.
Un Maghrébin qui réside en France suit les règles des résidents français : taux de 19 % en Espagne et convention fiscale franco-espagnole.
Pourquoi pas les autres
Acheter pour obtenir un « visa doré »
La loi organique 1/2025 a supprimé tout le visa d'investisseur, immobilier compris, à compter du 3 avril 2025. Un achat immobilier ne donne plus droit à la résidence en Espagne.
Signer sans « nota simple » ni avocat
Le registre de la propriété est la seule source fiable sur le propriétaire et les hypothèques ; un vendeur ou un agent ne la remplace pas.
Compter sur la location touristique sans accord des voisins
Depuis le 3 avril 2025, une nouvelle activité de location touristique dans un immeuble exige l'accord de la copropriété, à la majorité des trois cinquièmes.
Peut-on louer son logement espagnol aux touristes ?
Oui, mais sous conditions. Depuis le 1er juillet 2025, toute location de courte durée doit avoir un numéro d'enregistrement unique, et depuis le 3 avril 2025 une nouvelle location touristique en copropriété doit être approuvée par les trois cinquièmes des copropriétaires, représentant les trois cinquièmes des quotes-parts. Les communautés autonomes et les communes ajoutent leurs propres licences, et l'État les fait respecter : fin 2025, le ministère de la Consommation a infligé à Airbnb une amende de 64 millions d'euros pour des annonces de logements touristiques sans licence.
Le registre unique des locations de courte durée a été créé par le décret royal 1312/2024 ; les plateformes de location exigent désormais ce numéro dans les annonces. Avant d'acheter pour louer, vérifiez auprès de la mairie et de la région si une licence touristique est encore délivrée dans le quartier.
Ces règles s'inscrivent dans un mouvement plus large contre la spéculation immobilière, que décrit notre article sur la fin des visas dorés en Espagne. Le gouvernement espagnol a aussi annoncé en janvier 2025 une taxe pouvant aller jusqu'à 100 % sur les achats des non-résidents hors Union européenne. Ce n'est qu'un projet : la proposition de loi socialiste, déposée au Congrès en mai 2025, n'avait toujours pas été débattue en mars 2026, et elle n'est pas en vigueur à la date de ce guide.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un logement en Espagne ?
Oui, l'Espagne ne limite pas l'achat immobilier par les étrangers. Il faut obtenir un NIE, signer l'acte devant un notaire espagnol et faire inscrire la vente au registre de la propriété.
Comment obtenir un NIE depuis la France ou le Maghreb ?
Au consulat d'Espagne de votre lieu de résidence, avec le formulaire EX-15, votre passeport et le justificatif de la taxe 790, code 012, en expliquant le motif économique de la demande, ici l'achat d'un bien. On peut aussi le demander à la police en Espagne.
L'achat d'un bien en Espagne donne-t-il droit à un titre de séjour ?
Plus depuis le 3 avril 2025. La loi organique 1/2025 a supprimé le visa dit doré, qui accordait la résidence aux investisseurs immobiliers. Les demandes déposées avant cette date restent traitées selon l'ancien régime, et les titres déjà accordés restent valables et peuvent être renouvelés.
Combien d'impôts paie un Français propriétaire en Espagne sans louer ?
Il paie l'impôt des non-résidents à 19 % sur un revenu fictif égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, déclaré sur le modèle 210, plus la taxe foncière locale. Aucune charge n'est déductible de ce revenu.
Quelle différence de fiscalité pour un résident du Maroc ou de l'Algérie ?
Le taux de l'impôt des non-résidents passe à 24 %, et les loyers sont imposés sur leur montant brut, sans déduction des charges. Le transfert des fonds pour l'achat dépend en outre des règles de change du pays de résidence.
Faut-il déclarer en France un bien acheté en Espagne ?
Le bien lui-même ne se déclare pas à l'impôt sur le revenu. Les loyers éventuels se déclarent en France avec un crédit d'impôt, et un compte bancaire ouvert en Espagne se déclare chaque année sur le formulaire 3916.
Photo : Álvaro Ruiz Mena / Unsplash.
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