Acheter un logement en Tunisie : règles pour les étrangers et les TRE

En Tunisie, la nationalité de l'acheteur décide de tout. Un Tunisien, même installé en France depuis vingt ans, achète un appartement comme n'importe quel habitant du pays. Un Français, un Belge ou un Canadien doit d'abord obtenir l'autorisation du gouverneur de la région où se trouve le bien. Il passe aussi par la Banque centrale de Tunisie (BCT) s'il ne réside pas dans le pays. Entre les deux, le mode de paiement compte autant que le passeport : un bien payé en devises, avec les bons justificatifs, pourra être revendu et le prix rapatrié. Un bien payé en dinars, beaucoup plus difficilement. Ce guide présente les règles par profil, puis les étapes, les frais et les pièges à éviter.

Qui peut acheter, et à quelles conditions

Trois textes encadrent l'achat d'un logement en Tunisie. Le décret du 4 juin 1957 sur les opérations immobilières soumet l'acquéreur de nationalité étrangère à une autorisation préalable du gouverneur. Sans elle, la vente encourt la nullité absolue. Le décret n° 77-608 du 27 juillet 1977, qui applique le code des changes, soumet en plus à autorisation l'achat ou la vente d'un immeuble par un étranger non résident (article 20). La circulaire de la BCT n° 2018-14 du 26 décembre 2018 décrit enfin comment déclarer un achat payé en devises, ce qui permet de rapatrier un jour le prix de revente.

Le même décret de 1977 prévoit un régime à part pour les Tunisiens de l'étranger (TRE). Est non résident, au sens des changes, le Tunisien domicilié hors de Tunisie depuis au moins deux ans et qui y a le centre normal et non provisoire de ses activités. Son article 15 bis lui permet pourtant d'acheter un immeuble comme un résident : sans autorisation, en dinars, y compris avec un crédit bancaire tunisien. La contrepartie : il est alors soumis aux obligations d'un résident pour ce bien.

Un binational franco-tunisien est en principe traité comme un Tunisien : c'est la nationalité tunisienne qui compte pour l'autorisation du gouverneur. Dans un couple mixte, chaque acquéreur compte : si le conjoint étranger figure dans l'acte, l'autorisation reste exigée pour lui.

Pour les Algériens et les Libyens, le ministre des Domaines de l'État a annoncé en septembre 2018 une dispense d'autorisation du gouverneur à deux conditions : un prix minimum et un paiement en devises. Les cabinets d'avocats ne citent pas tous le même seuil, et l'un d'eux indique que la convention avec l'Algérie n'est pas appliquée en pratique. Faites confirmer le seuil et la procédure par le gouvernorat avant de signer quoi que ce soit.

Zone touristique : une exception réservée aux projets économiques

On lit souvent qu'un étranger peut acheter sans autorisation « en zone touristique ». C'est inexact pour un particulier. L'article 21 du décret de 1977 et la loi de l'investissement n° 2016-71 dispensent seulement l'achat, avec des devises importées, de terrains en zone touristique et de terrains ou locaux en zone industrielle pour y réaliser un projet économique : un hôtel, une usine, un local d'activité. Une villa ou un appartement de vacances à Hammamet, Djerba ou Sousse reste soumis à l'autorisation du gouverneur, même dans une zone touristique.

Les terres agricoles, elles, sont fermées aux étrangers. La loi n° 69-56 sur la réforme des structures agricoles, modifiée en 1997, réserve leur propriété aux personnes physiques de nationalité tunisienne et à certaines sociétés à capitaux tunisiens. Une société à capitaux étrangers peut seulement les louer.

Payer : devises, dinars ou espèces

La circulaire BCT n° 2018-14 exige qu'un achat immobilier par un non-résident soit financé par une importation de devises : virement de l'étranger, débit d'un compte en devises ou en dinars convertibles ouvert en Tunisie, ou billets étrangers déclarés à la douane à l'arrivée. C'est ce financement, prouvé, qui ouvre ensuite le droit de transférer le prix de revente.

Un TRE peut aussi payer en dinars, par exemple avec un crédit logement d'une banque tunisienne, puisqu'il achète alors comme un résident : le guide des opérations des particuliers publié en 2020 par l'Académie des banques et finances cite ce crédit parmi les opérations ouvertes aux TRE. Le prix d'une revente restera alors en dinars, en Tunisie : sans importation de devises prouvée à l'achat, la réglementation des changes ne prévoit pas son transfert.

Les espèces sont à proscrire. Depuis le 1^er janvier 2026, une vente payée en liquide ne peut plus être refusée à l'enregistrement pour ce seul motif, mais les autres règles qui limitent l'usage du liquide restent en vigueur. Surtout, des espèces ne prouvent rien à la BCT au moment de rapatrier le prix. Le liquide reste pourtant très présent dans l'économie tunisienne : près de 30 milliards de dinars circulaient hors des banques fin mai 2026, et un vendeur peut vous proposer une partie du prix « de la main à la main ». Refusez.

Côté français, un compte ouvert dans une banque tunisienne pour l'achat se déclare chaque année avec la déclaration de revenus : voir notre guide sur le formulaire 3916 et les amendes en cas d'oubli.

Frais et impôts à prévoir

Au prix s'ajoutent trois postes : le droit d'enregistrement perçu par la recette des finances, le droit dû à la Conservation de la propriété foncière pour l'inscription, et les honoraires du rédacteur de l'acte et de l'avocat qui suit le dossier. Le taux du droit d'enregistrement dépend du vendeur (promoteur ou particulier) et du profil de l'acheteur. Les sources publiées en 2026 ne concordent pas sur le taux de droit commun. Demandez donc un décompte écrit au rédacteur de l'acte avant de signer la promesse.

Deux chiffres ressortent de la presse de 2026. Un TRE paie un droit d'enregistrement de 1 %, quel que soit le prix, s'il est non résident au sens des changes depuis au moins deux ans et si la totalité du prix est payée en devises, par virement de l'étranger ou dépôt sur un compte en Tunisie avant la finalisation de la vente. Le dossier se dépose à la trésorerie régionale, pas à la recette des finances (conseiller fiscal Ali Khraibi, cité par Tuniscope en juillet 2026). Selon la même source, la loi de finances 2026 permet de prouver sa résidence à l'étranger avec un passeport étranger, une carte de séjour, une carte consulaire ou le relevé des entrées et sorties du territoire. Par ailleurs, le droit de transcription foncière des donations en famille est passé de 100 à 200 dinars le 1^er janvier 2026 (Managers, mars 2026).

Le projet de loi de finances pour 2027, présenté en octobre 2026, propose un barème progressif selon la surface pour l'achat d'un premier logement ancien auprès d'un particulier. Ce n'est qu'un projet tant que la loi n'est pas votée.

Vérifier le bien et écarter les mauvais montages

Un bien immatriculé, inscrit à la Conservation de la propriété foncière, offre la meilleure sécurité : le certificat de propriété dit qui est propriétaire et ce qui grève le bien. Beaucoup de logements, surtout dans l'ancien et hors des grandes villes, n'ont pas de titre foncier : la propriété repose alors sur des actes successifs, plus difficiles à contrôler. Vérifiez aussi que tous les héritiers d'un bien de famille signent la vente, et que les taxes municipales sont payées.

Revendre et rapatrier le prix

Pour un étranger non résident, la revente suit le même chemin que l'achat : autorisation du gouverneur, sauf dispense prévue par une convention, puis autorisation de la BCT pour transférer le prix. La banque qui fait le virement demandera la fiche d'investissement ou l'avis de crédit de l'achat. Un TRE qui a payé en devises peut, lui aussi, transférer le produit de la vente après les formalités auprès de la BCT, dans les délais prévus. La revente peut en outre être imposée en Tunisie sur la plus-value : faites-la chiffrer avant de fixer votre prix.

Les biens acquis par des Français ou des Italiens avant l'indépendance obéissent à des accords particuliers (lois tunisiennes n° 98-104 du 18 décembre 1998 et n° 2000-5 du 24 janvier 2000). En octobre 2026, le ministère des Domaines de l'État a publié un recensement de ces biens anciens d'étrangers.

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