Acheter une maison en Italie quand on est Français : étapes, frais et impôts

Une maison de village en Ligurie, un appartement près d'un lac, une ferme en Toscane : pour un Français, acheter en Italie ne demande aucune autorisation particulière. Ce qui change, c'est la procédure, qui ne ressemble pas tout à fait à la française, et des impôts qui dépendent de deux questions : à qui vous achetez, et ce que le bien deviendra pour vous. Ce guide suit l'ordre d'un achat réel, avec les règles publiées par l'administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate) et les textes de loi en vigueur.

Vous comparez plusieurs pays ? Notre article sur l'immobilier à l'étranger en 2026 fait le tour des marchés, et nos guides sur l'achat en Espagne et sur le golden visa en Grèce détaillent les règles de ces deux pays.

Un Français peut-il acheter librement ?

Oui. Le droit italien soumet en principe l'achat par un étranger à une condition de réciprocité (le pays de l'acheteur doit permettre la même chose à un Italien), mais cette vérification ne s'applique pas aux citoyens de l'Union européenne. Un Français n'a besoin ni d'un titre de séjour ni d'une résidence en Italie pour acheter, et l'achat ne donne, à lui seul, aucun droit de séjour.

Les impôts sont les mêmes que pour un acheteur italien : il n'existe pas de surtaxe pour les non-résidents. En revanche, le taux réduit réservé à la résidence principale suppose, sauf exceptions, de s'installer dans la commune (voir plus bas).

Les impôts à l'achat

Ils dépendent du vendeur. Quand vous achetez à un particulier, ou à une entreprise qui vend sans TVA, vous payez l'impôt d'enregistrement (imposta di registro) et deux petits droits fixes. Quand vous achetez du neuf à l'entreprise qui l'a construit, dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, la vente est en général soumise à la TVA.

Pour un achat sans TVA, un détail change beaucoup la facture : le système dit « prezzo-valore ». Si vous êtes un particulier et que le bien est un logement, vous pouvez demander au notaire, dans l'acte, que l'impôt soit calculé sur la valeur cadastrale et non sur le prix. La valeur cadastrale vaut la rente cadastrale majorée de 5 %, multipliée par 120 (par 110 pour une résidence principale). Le vrai prix doit tout de même figurer dans l'acte : s'il est minoré, l'avantage tombe et une sanction s'applique.

L'exemple donné par l'Agenzia delle Entrate : une maison achetée 200 000 €, avec une rente cadastrale de 900 €. La base devient 900 × 1,05 × 120 = 113 400 €, et l'impôt d'enregistrement à 9 % tombe à 10 206 €, au lieu de 18 000 € sur le prix. Le même système réduit aussi de 30 % les honoraires du notaire et limite les contrôles du fisc sur la valeur du bien.

Restent les honoraires du notaire et, le cas échéant, la commission de l'agent : aucun barème n'est imposé par les textes cités ici. Demandez-les par écrit avant le compromis.

Le taux réduit « prima casa » : pour qui ?

Le taux de 2 % (ou la TVA à 4 %) est réservé à l'achat de la résidence principale, et les conditions sont strictes :

• le logement doit relever d'une catégorie cadastrale ordinaire (A/2 à A/7 et A/11), pas des catégories de luxe A/1, A/8 et A/9 ;
• il doit se trouver dans la commune où vous résidez, ou bien vous devez y transférer votre résidence dans les 18 mois, en le déclarant dans l'acte ; il peut aussi se trouver dans la commune où vous travaillez ;
• vous ne devez pas déjà posséder en Italie un logement acheté avec ce même avantage, sauf à le revendre dans les deux ans (pour les actes signés depuis le 1er janvier 2025), ni un autre logement acheté sans cet avantage dans la même commune.

Pour un Français qui achète une maison de vacances et reste résident en France, le taux réduit ne s'applique donc pas : il paie 9 % (ou la TVA à 10 %). Si vous comptez vous installer en Italie, la déclaration se fait dans l'acte, et le déménagement doit suivre dans les 18 mois ; à défaut, le fisc réclame la différence, des intérêts et une sanction de 30 %. Une exception vise les personnes parties à l'étranger pour le travail après avoir vécu ou travaillé au moins cinq ans en Italie : elles peuvent acheter avec le taux réduit dans leur commune de naissance ou leur ancienne commune. Si vous préparez une installation, lisez aussi notre article sur la loi de finances italienne 2026 et ce qu'elle change pour les Français d'Italie.

Les impôts chaque année

L'impôt foncier italien s'appelle l'IMU (imposta municipale propria). La résidence principale en est exonérée, sauf dans les catégories de luxe. Une résidence secondaire, elle, y est soumise, et c'est le cas de la maison d'un Français qui vit en France.

• Taux : 0,86 % pour une résidence secondaire, que chaque commune peut monter jusqu'à 1,06 % (un peu plus dans quelques communes qui appliquaient déjà une majoration) ou réduire, parfois jusqu'à zéro. Les taux votés par chaque commune sont publiés sur le site du département des Finances du ministère de l'Économie italien.
• Base : la rente cadastrale majorée de 5 %, multipliée par 160 pour un logement.
• Échéances : deux versements, le 16 juin et le 16 décembre, ou un seul versement au 16 juin.

La loi prévoit trois moyens de paiement : le formulaire italien F24, un bulletin postal ou la plateforme publique de paiement pagoPA. Depuis la France, demandez à la mairie, dès l'achat, celui qu'elle accepte pour un propriétaire qui vit à l'étranger.

Louer le bien

Une location de 30 jours au plus, consentie par un particulier, est une « location courte » au sens de la loi italienne. Ses loyers peuvent être soumis, sur option, à un impôt forfaitaire (cedolare secca) de 26 %, ramené à 21 % pour un seul logement, que vous désignez dans votre déclaration italienne. Depuis la loi de finances pour 2026, ce régime n'est accordé qu'à qui loue en courte durée deux appartements au plus : au-delà, l'activité est présumée commerciale, avec les obligations d'une entreprise.

Chaque logement loué aux touristes doit aussi porter un code d'identification national (CIN), attribué par le ministère du Tourisme ou, dans certaines régions, en lien avec un code régional. Les régions et les communes ajoutent parfois leurs propres règles : renseignez-vous avant d'acheter si la location est votre projet.

Et côté France ?

La convention fiscale franco-italienne du 5 octobre 1989 règle la double imposition. Selon son article 6, les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans le pays où il se trouve, donc en Italie. L'article 24 prévoit que ces revenus sont aussi pris en compte en France, mais avec un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français qui leur correspond. En clair, vous ne payez pas l'impôt sur le revenu deux fois sur vos loyers italiens, mais vous devez les déclarer en France, et ils peuvent relever le taux appliqué à vos autres revenus.

Le traitement des prélèvements sociaux sur ces loyers n'est pas tranché ici : posez la question à votre service des impôts avant la première déclaration.

Acheter sans être sur place

Vous pouvez signer le compromis et l'acte par l'intermédiaire d'un mandataire, mais une simple lettre ne suffit pas : il faut une procuration en forme notariée. Les documents établis en France sont en général présentés avec une apostille ou une légalisation et une traduction ; demandez au notaire italien, avant de vous déplacer chez un notaire français, la forme exacte qu'il attend. Il vous demandera aussi les documents qui établissent votre régime matrimonial, puisqu'un couple marié en France n'est pas forcément soumis au régime de communauté italien.

Le jour de l'acte, la langue compte. Les actes notariés sont rédigés en italien. Si vous déclarez ne pas le comprendre, l'acte peut être rédigé dans votre langue avec la traduction italienne en regard, à condition que le notaire et les témoins la connaissent. Sinon, un interprète choisi par les parties prête serment devant le notaire et rédige la traduction, qui accompagne l'acte.