Vendre un bien en France en vivant à l'étranger : plus-value et exonérations
Expatrié ou installé hors de France, vous vendez un logement en France ? Taux de 19 %, prélèvements sociaux selon votre affiliation, exonérations de l'ancienne résidence principale et de 150 000 €, représentant fiscal : les règles et les démarches.
Un non-résident qui vend un bien en France paie sur la plus-value un prélèvement de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % s'il est affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE ou de la Suisse. Deux exonérations existent sous conditions : l'ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ, et jusqu'à 150 000 € de plus-value pour un ressortissant de l'UE ou de l'EEE. Le notaire calcule et verse l'impôt à la vente.
Vous avez quitté la France et vous gardez un appartement ou une maison que vous voulez vendre. La plus-value reste imposable en France, mais pas avec les mêmes règles que pour un résident : un taux fixe, des prélèvements sociaux qui dépendent de votre affiliation à la sécurité sociale, deux exonérations propres aux non-résidents et, dans certains cas, un représentant fiscal à désigner. Ce guide présente les règles publiées par l'administration fiscale. Il ne remplace pas l'avis du notaire chargé de la vente, qui calcule et verse l'impôt.
Le taux d'imposition et les prélèvements sociaux
La plus-value d'un non-résident se calcule comme celle d'un résident : prix de vente moins prix d'achat, majoré des frais et des travaux, puis réduit d'un abattement pour durée de détention. Ce qui change, c'est la façon de l'imposer. Selon impots.gouv.fr (page mise à jour le 27 janvier 2026), elle subit un prélèvement de 19 %, quel que soit votre pays de résidence. Le taux retenu est celui en vigueur à la date de la vente (BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-20-20).
S'y ajoutent les prélèvements sociaux, et c'est là que votre situation compte :
| Votre situation | CSG et CRDS | Prélèvement de solidarité | Taux global |
|---|---|---|---|
| Affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE ou de la Suisse (et pas à un régime français) | Non dues | Dû | 7,5 % |
| Affilié à la sécurité sociale britannique, sous conditions | Non dues | Dû | 7,5 % |
| Résident d'un autre pays (Maghreb, Canada, Golfe…) | Dues | Dû | 17,2 % |
Source : impots.gouv.fr, page mise à jour le 27 janvier 2026 ; BOFiP BOI-RFPI-PVINR-20-20 (version du 29 juin 2022). Taux de 2026.
L'abattement pour durée de détention est le même que pour un résident. Pour l'impôt de 19 %, il est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e : au-delà de 22 ans, plus d'impôt. Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e, puis de 9 % par an : l'exonération totale arrive après 30 ans. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 € (service-public.fr, vérifié le 15 avril 2026) ; le BOFiP l'applique aussi aux non-résidents soumis au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI.
Les deux exonérations des non-résidents
Un non-résident ne peut pas invoquer l'exonération de la résidence principale comme un résident : à la vente, ce logement n'est plus sa résidence principale. Deux dispositifs leur sont propres. La loi de finances pour 2019 (article 43) a créé le premier, pour l'ancienne résidence principale, et allongé de cinq à dix ans le délai du second, l'exonération plafonnée à 150 000 €, pour les ventes réalisées depuis le 1er janvier 2019. Ils ne visent pas les mêmes personnes.
| Condition | Ancienne résidence principale | Exonération plafonnée à 150 000 € |
|---|---|---|
| Texte | Article 244 bis A, I, 1 du CGI | Article 150 U, II, 2° du CGI |
| Qui peut en bénéficier | Toute personne partie s'installer dans un pays de l'UE ou dans un pays lié à la France par deux conventions d'assistance (lutte contre la fraude, recouvrement de l'impôt) | Un ressortissant d'un pays de l'UE ou de l'EEE (avec convention d'assistance), quel que soit son pays de résidence |
| Le logement vendu | Votre résidence principale au jour du départ | Un logement situé en France, détenu en direct (pas via une SCI) |
| Délai de vente | Au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ | Au plus tard le 31 décembre de la 10e année qui suit le départ, ou sans délai si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente |
| Autre condition | Logement ni loué ni prêté entre le départ et la vente | Avoir eu son domicile fiscal en France au moins deux ans de suite, à un moment quelconque |
| Étendue | Totale | Jusqu'à 150 000 € de plus-value nette imposable par vendeur ; un seul logement par personne |
Sources : impots.gouv.fr, pages « Non-résidents » consultées le 18 octobre 2026 ; BOFiP, actualité du 19 avril 2019 (loi de finances pour 2019, art. 43).
Deux points sont souvent mal compris. D'abord, l'exonération de 150 000 € dépend de votre nationalité, pas de votre pays de résidence : un Français ou un Espagnol qui vit au Maroc peut en bénéficier ; un vendeur sans nationalité d'un pays de l'UE ou de l'EEE, non. Ensuite, le plafond s'apprécie par vendeur : pour un couple marié qui vend un bien commun, l'administration admet de l'appliquer à la part de chacun, soit jusqu'à 300 000 € pour le couple. La fraction au-delà du plafond est imposée normalement.
Pour l'ancienne résidence principale, le délai est court et la condition d'inoccupation stricte : un logement loué, même quelques mois, ou prêté gratuitement à un proche après le départ fait perdre l'exonération. Avant de partir, il vaut donc mieux décider si l'on vend ou si l'on met en location. Les revenus d'un bien loué depuis l'étranger obéissent à leurs propres règles.
Le calcul, sur un exemple
L'exemple suivant est fictif, il sert seulement à montrer l'ordre des opérations. Un appartement acheté 120 000 € est revendu 200 000 € après douze ans de détention, sans travaux. Le vendeur ne remplit aucune condition d'exonération. Le prix d'achat est majoré du forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition (9 000 €) : la plus-value brute est de 71 000 €. Douze ans de détention, c'est sept années au-delà de la cinquième : 42 % d'abattement pour l'impôt (7 × 6 %), 11,55 % pour les prélèvements sociaux (7 × 1,65 %).
| Étape du calcul | Résident du Maroc ou de l'Algérie | Affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'UE |
|---|---|---|
| Base de l'impôt (après 42 % d'abattement) | 41 180 € | 41 180 € |
| Impôt à 19 % | 7 824 € | 7 824 € |
| Base des prélèvements sociaux (après 11,55 %) | 62 800 € | 62 800 € |
| Prélèvements sociaux | 10 802 € (17,2 %) | 4 710 € (7,5 %) |
| Total prélevé par le notaire | 18 626 € | 12 534 € |
| Représentant fiscal | Obligatoire (prix supérieur à 150 000 €, résident hors UE) | Dispensé (résident de l'UE) |
Exemple de démonstration, montants arrondis à l'euro, calculé avec les taux et abattements publiés par impots.gouv.fr (mise à jour du 27 janvier 2026). Base de l'impôt inférieure à 50 000 € : pas de taxe supplémentaire.
Si ce vendeur avait la nationalité française et remplissait les conditions de l'exonération plafonnée, ses deux bases (41 180 € et 62 800 €) resteraient sous le plafond de 150 000 € : la plus-value serait exonérée. C'est au notaire de vérifier les conditions et de les justifier dans la déclaration.
Le représentant fiscal
Le représentant fiscal répond auprès de l'administration de l'impôt dû sur la vente. impots.gouv.fr prévoit une dispense automatique dans quatre cas :
- vous êtes domicilié dans un pays de l'Union européenne, en Islande ou en Norvège ;
- le prix de vente est inférieur ou égal à 150 000 € ; ce seuil s'apprécie par vendeur, donc sur votre part si le bien est en indivision ;
- la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention, soit plus de 22 ans pour l'impôt et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
- la vente bénéficie de l'exonération de l'ancienne résidence principale.
Hors de ces cas, par exemple pour un vendeur qui vit au Maghreb, au Royaume-Uni, en Suisse ou au Canada et vend plus de 150 000 €, il faut en désigner un. Peuvent l'être un organisme accrédité de façon permanente par l'administration, une banque établie en France, l'acquéreur s'il est domicilié en France, ou toute autre personne accréditée pour l'opération, sauf un notaire, un avocat ou un expert-comptable. Dans ce dernier cas, la personne doit être accréditée par la direction départementale ou régionale des finances publiques du lieu où se trouve le bien (pour un bien à Paris, la direction régionale d'Île-de-France), et non par le service des impôts des non-résidents. Prévoyez cette désignation dès la promesse de vente, avec le notaire, pour ne pas retarder la signature.
Préparer la vente depuis l'étranger
Rassembler les justificatifs d'achat
Acte d'achat, factures de travaux, frais réellement payés. Sans facture, le notaire ne peut appliquer que les forfaits prévus par la loi, sous conditions. Pour un bien reçu en héritage, lisez aussi Vente immobilière en succession : le réflexe méconnu qui débloque tout.
Vérifier les exonérations possibles
Date de votre départ, usage du logement depuis, nationalité, années de domicile fiscal en France : réunissez les preuves, par exemple vos avis d'imposition des années passées en France.
Établir votre situation sociale
Une attestation d'affiliation à la sécurité sociale de votre pays de l'EEE ou de la Suisse permet d'appliquer 7,5 % au lieu de 17,2 %.
Désigner un représentant fiscal si nécessaire
Vérifiez si l'une des dispenses s'applique ; sinon, choisissez le représentant et faites-le accréditer avant la signature.
Laisser le notaire déclarer et payer
Le notaire remplit le formulaire 2048-IMM-SD et verse l'impôt et les prélèvements sociaux au moment de la vente, sur le prix qu'il reçoit.
Reporter la plus-value si vous déclarez d'autres revenus en France
Si vous percevez en France d'autres revenus imposables, la plus-value se reporte sur la déclaration 2042 C, case 3VZ, pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Et dans votre pays de résidence ?
L'impôt payé en France ne règle pas forcément tout. Votre pays de résidence peut aussi prendre en compte cette plus-value, selon ses propres règles. C'est la convention fiscale signée entre la France et ce pays qui dit qui peut imposer et comment éviter de payer deux fois. Renseignez-vous auprès de l'administration fiscale de votre pays avant la vente. Attention, la résidence à l'étranger doit être réelle : voir Résidence fictive à Dubaï : la justice française rattrape les fraudeurs fiscaux. Si vous revenez un jour vous installer en France, pensez aussi à déclarer chaque année les comptes que vous gardez à l'étranger : voir notre guide sur la déclaration des comptes bancaires étrangers (formulaire 3916).
Questions fréquentes
Le taux de 19 % est-il le même pour tous les non-résidents ?
Oui pour les particuliers, quel que soit le pays de résidence, selon impots.gouv.fr. Ce sont les prélèvements sociaux qui varient : 7,5 % pour les affiliés à un régime de sécurité sociale de l'EEE, de la Suisse ou, sous conditions, du Royaume-Uni, 17,2 % pour les autres.
J'ai loué mon ancienne résidence principale après mon départ : ai-je droit à l'exonération ?
Pas à l'exonération totale de l'ancienne résidence principale, qui exige un logement ni loué ni prêté entre le départ et la vente. L'exonération plafonnée à 150 000 € reste possible si vous êtes ressortissant de l'UE ou de l'EEE et remplissez ses conditions.
Je suis Algérien et je vis en Algérie : puis-je bénéficier de l'exonération de 150 000 € ?
Non si vous n'avez pas aussi la nationalité d'un pays de l'Union européenne ou de l'EEE, car cette exonération est réservée à leurs ressortissants. Avec la nationalité française, elle est possible sous conditions, même en vivant en Algérie.
Le bien est détenu par une SCI : les mêmes exonérations s'appliquent-elles ?
L'exonération plafonnée à 150 000 € ne s'applique pas à un bien détenu par une personne morale comme une SCI. La vente de parts d'une société à prépondérance immobilière relève d'un autre formulaire, le 2048-M-SD. Faites étudier ce cas par le notaire.
Le notaire peut-il être mon représentant fiscal ?
Non. Les notaires et les avocats sont exclus de la liste. L'acquéreur, s'il a son domicile fiscal en France, peut en revanche tenir ce rôle.
J'ai acheté le bien en LMNP : le calcul change-t-il ?
Oui : depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée sont réintégrés dans la plus-value. Voir notre guide sur la réforme de la plus-value LMNP.
Journal des modifications
- Mis à jour : première publication, le