Permis de louer à Marseille : quartiers concernés, démarche et sanctions

Depuis les effondrements de la rue d'Aubagne, le 5 novembre 2018, la Métropole Aix-Marseille-Provence contrôle certains logements avant qu'ils ne soient loués. Dans trois secteurs de Marseille, un propriétaire ne peut plus signer un bail sans avoir obtenu une autorisation préalable de mise en location, le « permis de louer ». Ce guide dit où il s'applique, qui doit le demander, comment constituer et déposer le dossier, ce qui se passe pendant l'instruction et ce que risque un bailleur qui s'en passe.

Le permis de louer, c'est quoi ?

Le « permis de louer » est le nom courant de deux régimes créés par la loi ALUR de 2014, puis complétés par la loi ELAN de 2018. Une commune ou une intercommunalité peut les instituer, par délibération, dans des zones d'habitat dégradé qu'elle délimite elle-même :

• La déclaration de mise en location : le propriétaire signale la location dans les 15 jours qui suivent la signature du bail (cerfa n° 15651). Aucun accord n'est attendu.
• L'autorisation préalable de mise en location : le propriétaire doit obtenir un accord avant de signer le bail (cerfa n° 15652). La collectivité peut visiter le logement et refuser.

À Marseille, c'est le second régime, le plus strict, qui s'applique. Il relève de la Métropole Aix-Marseille-Provence, et non de la Ville : c'est elle qui instruit les demandes et, depuis la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé, elle qui prononce et recouvre les amendes, une mission auparavant confiée au préfet.

L'objectif est de repérer, avant l'arrivée d'un locataire, les logements non décents, dangereux ou insalubres, et d'obliger leurs propriétaires à faire les travaux. Le dispositif s'inscrit dans la stratégie métropolitaine de lutte contre l'habitat indigne lancée en décembre 2018, dans une ville où un ancien policier a été jugé en 2023 pour avoir loué plus de 120 logements insalubres dans les quartiers nord.

Les trois secteurs concernés à Marseille

Le permis de louer ne couvre pas toute la ville. Il s'applique, à l'adresse près, dans trois périmètres du centre :

Les limites suivent les rues et parfois les numéros : un immeuble peut être dans le périmètre et son voisin en dehors. Le seul moyen fiable est de vérifier l'adresse exacte sur les cartes du dépliant Marseille de la Métropole (diffusé par l'ADIL des Bouches-du-Rhône) ou de poser la question à l'Espace accompagnement habitat avant de chercher un locataire. Dans le doute, mieux vaut demander : l'oubli coûte bien plus cher que la démarche.

Qui doit demander l'autorisation

• Concernés : les propriétaires bailleurs et les gestionnaires de biens mandatés par eux (agences, administrateurs de biens) qui louent un logement vide ou meublé comme résidence principale du locataire.
• Non concernés : les bailleurs sociaux et les logements conventionnés à l'APL (aide personnalisée au logement).
• À chaque nouveau locataire : une nouvelle autorisation est nécessaire à chaque mise en location ou relocation. Le renouvellement, la reconduction tacite et l'avenant d'un bail en cours n'en demandent pas.
• Avant la signature : l'autorisation doit être obtenue avant de signer le bail, puis lui être annexée. Elle n'est plus valable si le logement n'a pas été loué dans les deux ans qui suivent sa délivrance.

Le dossier à constituer

La Métropole demande, pour Marseille :

• le formulaire cerfa n° 15652*01, « Demande d'autorisation préalable de mise en location de logement », disponible sur service-public.gouv.fr ;
• un diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité ;
• un constat de risque d'exposition au plomb pour les logements construits avant 1949 ;
• un diagnostic amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• les diagnostics électricité et gaz de moins de six ans ;
• un plan détaillé du logement avec sa superficie et sa hauteur sous plafond (attestation de surface « loi Boutin ») ;
• un état des risques et pollutions de moins de six mois ;
• conseillé : les factures de travaux récents et les attestations d'entretien, celle de la chaudière gaz par exemple.

Instruction, visite et décision

La demande est instruite en un mois. Selon service-public.gouv.fr, ce délai court à partir de l'accusé de réception et, sans réponse au bout d'un mois, l'autorisation est réputée accordée. Les visites d'un logement habité ont lieu entre 6 h et 21 h ; si l'occupant refuse l'accès, la visite ne peut se faire qu'avec l'accord du juge des libertés et de la détention.

Trois réponses sont possibles :

• Accord : l'autorisation est délivrée et doit être annexée au bail.
• Accord sous conditions : le logement pourra être loué après des travaux de mise en conformité, vérifiés lors d'une nouvelle visite. Cette décision est transmise au préfet, à la CAF ou à la MSA.
• Refus : il est prononcé quand le logement peut porter atteinte à la sécurité des locataires ou à la salubrité publique. La décision indique les travaux à réaliser et est transmise au préfet, à la CAF ou à la MSA, ainsi qu'à l'administration fiscale. Un logement situé dans un immeuble frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril est obligatoirement refusé.

Le refus n'est pas définitif : une nouvelle demande peut être déposée après les travaux. D'après la Métropole (page consultée le 25 octobre 2026), 5 500 avis ont été rendus sur l'ensemble de son territoire et plus de 3 900 permis accordés, dont 900 après un premier avis défavorable suivi de travaux.

Les sanctions

La Métropole résume le risque par une amende « de 5 000 € à 15 000 € ». Le code de la construction et de l'habitation (article L635-7) distingue en réalité trois situations :

Pour repérer les bailleurs qui contournent le dispositif, la Métropole a signé en avril 2024 une convention d'échange d'informations avec la CAF des Bouches-du-Rhône, comme elle le faisait déjà pour Noailles. Les sanctions ne touchent que le propriétaire : le bail signé reste valable pour le locataire.

Ce que cela change pour les locataires

Vérifier le bail

Si vous louez dans l'un des trois secteurs, l'autorisation préalable doit être annexée à votre bail : la Métropole invite les nouveaux locataires à le vérifier. Son absence ne rend pas le bail nul et ne vous oblige pas à partir ; elle signifie que le logement n'a pas été contrôlé.

Signaler un logement en mauvais état

Humidité, installation électrique dangereuse, chauffage absent : après avoir alerté votre propriétaire par écrit, vous pouvez déposer un signalement sur Signal Logement, le service public du ministère de la Transition écologique qui transmet le dossier aux services compétents, partout en France. L'ADIL des Bouches-du-Rhône renseigne gratuitement locataires et propriétaires sur leurs droits.

Chercher un logement à Marseille

Le permis de louer ne dit rien du montant du loyer. À la date de ce guide, Marseille n'applique pas l'encadrement des loyers, que la mairie réclame, comme le raconte notre article sur la bataille de l'encadrement des loyers à Marseille. Pour comparer les quartiers, leurs loyers et leurs transports, voir notre guide s'installer à Marseille : quel quartier choisir.

Ailleurs dans la métropole

Le permis de louer existe aujourd'hui dans 12 communes de la Métropole Aix-Marseille-Provence, souvent limité au centre ancien : Aix-en-Provence (résidence Les Facultés), Aubagne, Auriol (depuis le 1er septembre 2026), Gardanne, Istres, La Ciotat, Marignane, Marseille, Martigues, Pertuis, Port-de-Bouc et Septèmes-les-Vallons. Les règles sont les mêmes qu'à Marseille, mais hors de Marseille la demande se dépose en ligne, sur le formulaire de la Métropole, avec un interlocuteur propre à chaque commune. La page de la Métropole donne les contacts et les dépliants de chaque périmètre.

D'autres communes des Bouches-du-Rhône, hors de la Métropole, ont leur propre dispositif : l'ADIL 13 cite notamment Arles, Châteaurenard et Tarascon. Ailleurs en France, la règle est la même : c'est la mairie ou l'intercommunalité qui sait si une adresse est concernée.