Loi Le Meur : ce qui change pour les meublés de tourisme et les loueurs Airbnb

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024, encadre la location de courte durée des logements meublés, celle que pratiquent les loueurs sur Airbnb, Abritel ou Booking. Ses mesures n'entrent pas toutes en vigueur à la même date : certaines s'appliquent depuis novembre 2024, d'autres depuis les revenus de 2025, d'autres encore attendent un téléservice ou l'année 2034. Ce guide les présente une par une, avec leur date et leur texte. Il résume la réglementation et ne remplace pas l'avis de votre mairie ou d'un professionnel sur votre situation.

Ce qui change, mesure par mesure

Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. Les gîtes ruraux en sont le plus souvent, même si la notion n'a pas de définition juridique. Le meublé peut être classé (de une à cinq étoiles) ou non classé.

La loi permet aussi aux communes de fixer des quotas d'autorisations temporaires de changement d'usage par zone, et de réserver, dans leur plan local d'urbanisme, des secteurs où les logements neufs doivent être des résidences principales. Une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an : au-delà de 120 jours de location (ou de la limite fixée par la commune), elle n'en est plus une, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

Selon la DGE, les pièces justificatives exigées par le téléservice sont encore en cours de stabilisation ; elles devraient comprendre la pièce d'identité et, pour une résidence principale, l'avis d'impôt sur le revenu.

Fiscalité : meublé classé ou non classé

Les recettes d'un meublé de tourisme relèvent du régime micro-BIC tant qu'elles ne dépassent pas un seuil, au-delà duquel le régime réel s'applique. La loi Le Meur a abaissé ces seuils et les abattements à partir de l'imposition des revenus de 2025, déclarés en 2026.

Si le chiffre d'affaires a dépassé le seuil deux années de suite, le régime réel s'applique, avec une comptabilité et une déclaration n° 2031. Le classement est facultatif : il compte de une à cinq étoiles, vaut cinq ans, et s'obtient après la visite d'un organisme accrédité par le Cofrac ou d'un organisme habilité par le Code du tourisme, selon une grille de 133 critères (arrêté du 2 août 2010 modifié). Les chambres d'hôtes relèvent des mêmes seuils que les meublés classés.

DPE, copropriété et sanctions

Performance énergétique. Dans l'Hexagone, une autorisation de changement d'usage n'est accordée depuis le 21 novembre 2024 qu'avec un DPE classé de A à E, puis de A à D à partir du 1er janvier 2034. À cette même date, tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D pour être considérés comme décents, sauf lorsque le logement est la résidence principale du loueur. Le propriétaire qui loue un meublé de tourisme hors de ces niveaux s'expose à une amende administrative de 5 000 € au plus par logement. Ces règles ne s'appliquent pas aux meublés situés outre-mer.

Copropriété. Depuis la loi, un règlement de copropriété peut être modifié à la majorité de l'article 26, celle des membres représentant au moins les deux tiers des voix, pour interdire la location en meublé de tourisme. Deux conditions : l'interdiction ne peut viser que les lots d'habitation constituant une résidence secondaire, et le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui n'y sont pas destinés. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Notre article Airbnb et copropriété détaille ce point.

Sanctions. La loi relève plusieurs plafonds d'amende. Le non-respect d'une autorisation de changement d'usage peut coûter jusqu'à 100 000 € d'amende civile par local (contre 50 000 € auparavant), en vigueur depuis le 21 novembre 2024. Le dépassement de la durée maximale de location d'une résidence principale est porté à 15 000 € au plus. Pour l'enregistrement national, la DGE indique deux amendes administratives prononcées par la commune : 10 000 € au plus pour un meublé loué sans déclaration, 20 000 € au plus pour une fausse déclaration ou un faux numéro. Ces sanctions accompagnent le nouvel enregistrement ; vérifiez auprès de votre mairie celles qui s'appliquent déjà chez vous.

Règles locales : l'exemple de Nice

La loi donne des outils aux communes ; chacune décide de s'en servir (voir aussi notre article Paris : les locations meublées touristiques en net recul après les JO 2024). À Nice, la délibération n° 2.1 du conseil métropolitain de la Métropole Nice Côte d'Azur du 22 juin 2026 a adopté un nouveau règlement des changements d'usage, appliqué aux dossiers depuis le 1er septembre 2026. Selon la Métropole :

• un particulier peut obtenir une autorisation temporaire par propriétaire et par foyer fiscal, valable cinq ans, non renouvelable et non transférable ; au-delà, il faut une compensation ou le dispositif de location mixte ;
• quatre secteurs sont soumis à des quotas (Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville et Ouest), avec un dépôt des demandes en ligne du 1er septembre au 31 décembre 2026 ;
• une résidence principale peut être louée 120 jours par an au plus ;
• le numéro d'enregistrement est distinct de l'autorisation de changement d'usage et s'obtient avec la déclaration de taxe de séjour.

À Marseille, la Ville publie ses propres règles (changement d'usage, compensation, numéro d'enregistrement) sur marseille.fr : consultez-les directement avant toute mise en location. Voir aussi notre article Location saisonnière : Marseille, deuxième destination la plus recherchée.