Marseille : des appartements saisis mis en vente à prix cassés au tribunal

Chaque mercredi à 9h30, la salle des criées du tribunal judiciaire de Marseille met en vente aux enchères des dizaines de biens immobiliers saisis, faute de remboursement de crédit par leurs propriétaires. Sur les catalogues des dernières vacations, les mises à prix s'échelonnent de quelques milliers d'euros à plusieurs centaines de milliers, avec parmi les lots plusieurs appartements marseillais dont les prix de départ sont sans commune mesure avec le marché local.

Le principe est simple sur le papier : quand un propriétaire ne rembourse plus son crédit immobilier, la banque créancière peut engager une procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution. Le bien est alors vendu par adjudication, c'est-à-dire attribué au plus offrant lors d'une audience publique. Un appartement de 66,98 m² situé résidence La Maurelette, dans les quartiers nord de Marseille, a ainsi été mis à prix à seulement 12 000 euros lors d'une récente vacation, un montant qui n'a évidemment rien à voir avec sa valeur réelle sur le marché libre.

Car c'est bien là que réside l'attrait de ces ventes : la mise à prix, fixée par le créancier poursuivant ou le juge, sert uniquement de point de départ aux enchères et se situe très souvent en deçà de la valeur vénale du bien. D'autres lots proposés lors des prochaines audiences, boulevard Pont-de-Vivaux ou rue Marengo, affichent des mises à prix qui laissent entrevoir de belles opportunités pour qui cherche à investir dans l'immobilier marseillais sans y consacrer une fortune. Encore faut-il accepter les règles particulières de ce marché parallèle, très éloigné des usages d'une agence immobilière classique.

Une procédure encadrée, réservée aux avocats

Impossible cependant de se présenter à la barre les mains dans les poches. La salle des criées fonctionne exclusivement par l'intermédiaire d'avocats : tout candidat à l'achat doit obligatoirement être représenté par un avocat inscrit au barreau du lieu de l'adjudication, qui portera les enchères en son nom. Cette obligation, qui peut surprendre les néophytes habitués aux transactions classiques, vise à sécuriser une procédure aux conséquences juridiques importantes et souvent irréversibles une fois le marteau tombé.

Avant même de pouvoir enchérir, il faut remettre à son avocat un chèque de banque équivalent à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 euros, libellé à l'ordre de la CARPA séquestre. Ce dépôt de garantie, restitué si l'enchérisseur n'emporte pas le bien, conditionne la recevabilité de la candidature. Une fois l'adjudication prononcée, l'acquéreur n'est pas totalement à l'abri : durant les dix jours suivants, toute personne intéressée peut engager une surenchère du dixième, c'est-à-dire proposer au moins 10 % de plus que le prix d'adjudication, ce qui rouvre automatiquement une nouvelle audience de vente et prolonge d'autant l'incertitude pour le premier adjudicataire.

Des frais et des risques à anticiper

Au prix d'adjudication s'ajoutent des frais non négligeables : émoluments de l'avocat poursuivant, droits d'enregistrement et frais de greffe viennent gonfler la facture finale, parfois de plusieurs milliers d'euros. Contrairement à une vente classique, l'acheteur ne bénéficie généralement que d'une seule visite organisée collectivement, sans possibilité de négocier ni de multiplier les expertises techniques avant de s'engager. Aucune garantie des vices cachés ne s'applique non plus, ce qui reporte entièrement le risque sur l'acquéreur.

Le bien peut également se révéler occupé par son ancien propriétaire ou par un locataire, ce qui complique et retarde la prise de possession réelle des lieux. Des charges de copropriété impayées ou des travaux votés mais non financés peuvent aussi être à la charge du nouvel acquéreur, qui doit se renseigner en amont, autant que possible, sur la situation exacte de la copropriété marseillaise concernée avant de faire enchérir son avocat. Ces zones d'ombre expliquent pourquoi les professionnels du secteur recommandent une préparation minutieuse, incluant la consultation du cahier des conditions de vente déposé au greffe, document qui détaille la situation hypothécaire, locative et copropriétaire du lot mis en vente.

Malgré ces contraintes, la formule séduit un nombre croissant d'investisseurs particuliers en quête de bonnes affaires dans une ville où les prix de l'ancien restent, par comparaison avec d'autres grandes métropoles, encore accessibles. Les audiences se tiennent hebdomadairement en salle 8 du tribunal judiciaire, et les catalogues de biens à vendre sont publiés à l'avance sur les portails spécialisés, permettant aux candidats acquéreurs d'organiser leurs visites et de mandater leur avocat en toute connaissance de cause. Pour les acheteurs les mieux préparés, la criée reste l'une des rares voies d'accès à la propriété à des conditions de prix qu'aucune agence ne pourrait proposer.