LMNP : les amortissements réintégrés dans la plus-value, qui est concerné

Pendant des années, la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel a cumulé deux avantages : déduire chaque année l'amortissement du logement des loyers imposables, puis revendre sous le régime des plus-values des particuliers sans que ces amortissements soient repris. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a mis fin au second. Ce guide décrit la règle, son champ et la méthode de calcul. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un expert-comptable sur une situation particulière.

Ce que la loi de finances pour 2025 a changé

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 complète l'article 150 VB du code général des impôts (CGI) par un III : « Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C ». Autrement dit, chaque euro d'amortissement déduit des loyers pendant la location vient réduire le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value, ce qui l'augmente du même montant.

La règle s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, datée du 14 février 2025 : service-public.fr retient les ventes réalisées depuis le 15 février 2025.

Restait une question : les amortissements déduits avant 2025 sont-ils visés ? Saisi par une députée, le gouvernement a répondu par écrit (réponse publiée au Journal officiel le 24 mars 2026) que le nouveau régime s'applique aux cessions réalisées depuis l'entrée en vigueur de la loi, « quelle que soit la date de mise en location du bien », et que l'ensemble des amortissements déduits pendant la période de location est pris en compte, sous réserve des abattements pour durée de détention. La même réponse annonce que ces précisions figureront dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Au 18 octobre 2026, la fiche du BOFiP consacrée au prix d'acquisition est toujours dans sa version de 2012 et ne commente pas encore le III de l'article 150 VB.

Qui est concerné, qui ne l'est pas

Seuls sont visés les amortissements réellement déduits au titre de l'article 39 C, c'est-à-dire au régime réel. La page d'impots.gouv.fr consacrée aux régimes d'imposition le dit expressément : la modification « concerne uniquement les amortissements qui ont été fiscalement déduits dans le cadre du régime réel d'imposition ». Un loueur qui a toujours été au micro-BIC, qui bénéficie d'un abattement forfaitaire et ne déduit aucun amortissement, n'a rien à réintégrer. En revanche, s'il a été au régime réel pendant une partie de la location, les amortissements déduits pendant ces années sont retranchés du prix d'acquisition, même s'il est au micro-BIC l'année de la vente.

Le texte prévoit deux séries d'exceptions. D'abord, ne sont pas retranchés les amortissements correspondant à des travaux (construction, agrandissement, amélioration) déjà pris en compte pour l'impôt sur le revenu : ces dépenses, une fois déduites, ne peuvent de toute façon pas majorer le prix d'acquisition pour leur montant réel. Ensuite, la réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans :

• une résidence destinée à l'accueil exclusif d'étudiants, de jeunes de moins de 30 ans en formation ou en stage, de titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou de personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation) ;
• un établissement pour personnes âgées ou handicapées (Ehpad et établissements assimilés), une résidence avec services agréée pour ces publics, ou des logements d'accueil familial gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
• Cette liste est limitative : les autres résidences avec services, comme les résidences de tourisme ou d'affaires, restent soumises à la réintégration.

La frontière entre LMNP et LMP compte donc. Selon service-public.fr, un loueur reste non professionnel si au moins l'une de ces deux conditions est remplie : les recettes de location meublée du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an, ou elles sont inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Pour les non-résidents, les recettes retenues intègrent, à partir des revenus de 2026, les revenus imposés dans le pays de résidence. Le loueur professionnel relève du régime des plus-values professionnelles, qui obéit à d'autres règles.

Côté micro-BIC, les seuils ont aussi bougé avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024 : pour les recettes de 2026, 83 600 € avec un abattement de 50 % pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé, contre 15 000 € et 30 % pour un meublé de tourisme non classé (même fiche). Le détail figure dans notre guide sur la loi Le Meur et les meublés de tourisme.

Un exemple chiffré, avant et après la réforme

Exemple fictif, à but pédagogique : un logement acheté 180 000 €, avec 13 000 € de frais d'acquisition réels justifiés, loué en meublé au régime réel pendant 12 ans. Le propriétaire a déduit 40 000 € d'amortissements sur le logement et n'a engagé aucune dépense de travaux. Il revend 230 000 € après 12 ans de détention, ce qui ouvre droit à 7 années d'abattement : 42 % pour l'impôt sur le revenu, 11,55 % pour les prélèvements sociaux.

Dans cet exemple, la réintégration ajoute environ 10 500 € d'impôt pour 40 000 € d'amortissements déduits. La base imposable à l'impôt sur le revenu reste sous 50 000 €, donc sans taxe supplémentaire ; avec des montants plus élevés, la réintégration peut faire franchir ce seuil. Le résultat dépend de la durée de détention : plus elle est longue, plus les abattements réduisent l'effet des amortissements réintégrés, jusqu'à l'annuler après 30 ans.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, va plus loin. Son article 7 propose de plafonner l'amortissement déductible des logements loués en meublé non professionnel à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal, et à 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme. Les mêmes résidences étudiantes, seniors et médico-sociales en seraient exclues. Les amortissements en report accumulés avant 2027 ne pourraient plus être déduits que dans la limite de la moitié du résultat, jusqu'en 2036. L'exposé des motifs présente la mesure comme le prolongement de la réintégration décidée en 2025, et comme un moyen de rendre plus attractif le dispositif Jeanbrun de location nue, créé par la loi de finances pour 2026.

Au 18 octobre 2026, ce n'est qu'un projet en cours de discussion au Parlement : seul le texte de la loi de finances finalement adoptée fera foi. Ce guide sera mis à jour après le vote.