Dispositif Jeanbrun : peut-il vraiment relancer l'investissement locatif en 2026 ?

Présenté comme le successeur du dispositif Pinel, le mécanisme fiscal baptisé « Jeanbrun » promet de relancer l'investissement locatif en France grâce à un système d'amortissement inédit. Intégré au projet de loi de finances 2026, ce nouveau cadre séduit les professionnels de l'immobilier, mais peine encore à convaincre les propriétaires. Décryptage d'un dispositif qui divise.

La disparition définitive du dispositif Pinel fin 2024 a laissé un vide considérable dans le paysage de la défiscalisation immobilière. En un an, les ventes dans le neuf ont chuté de 55 %, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. L'offre locative, elle, a reculé de 15 % en cinq ans. C'est dans ce contexte de crise que Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville, a dévoilé le 20 janvier 2026 un nouveau mécanisme fiscal destiné à redonner de l'attractivité à l'investissement locatif privé.

Initialement baptisé « statut du bailleur privé », puis « dispositif Relance logement », ce mécanisme a rapidement été surnommé « Jeanbrun » par la presse spécialisée. « Ce dispositif va créer un choc d'offre et permettre de construire près de 50 000 logements supplémentaires par an », a déclaré le ministre auprès de l'AFP.

Un changement de philosophie : de la réduction d'impôt à l'amortissement

La rupture avec le Pinel est assumée. Là où l'ancien dispositif reposait sur une réduction d'impôt conditionnée à un zonage strict (zones A, Abis, B1), le mécanisme Jeanbrun privilégie une approche patrimoniale fondée sur l'amortissement fiscal du bien. Concrètement, le propriétaire peut déduire chaque année un pourcentage du prix d'achat de ses revenus fonciers, réduisant ainsi sa base imposable.

Les taux d'amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué : 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % pour les loyers sociaux et 4 % pour les loyers très sociaux. Dans le neuf, le montant annuel amortissable oscille entre 8 000 et 12 000 euros. Le déficit foncier généré peut être imputé sur le revenu global, dans une limite pouvant atteindre 21 400 euros par an pour l'ancien rénové.

Autre nouveauté majeure : le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans zonage géographique. Il concerne à la fois les logements neufs et les logements anciens, à condition que ces derniers fassent l'objet d'une rénovation significative représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et atteignent un DPE de classe A ou B. L'engagement de location est fixé à neuf ans minimum.

Des professionnels séduits, des propriétaires sceptiques

Du côté des acteurs de la filière immobilière, l'accueil est globalement positif. Promoteurs et intermédiaires saluent un dispositif lisible, qui s'inscrit dans un contexte jugé favorable à l'investissement. Sa simplicité d'usage et son ouverture à l'ancien sont régulièrement mises en avant.

Pourtant, les propriétaires restent largement dubitatifs. Un sondage réalisé par PAP auprès de 1 450 propriétaires révèle que 83 % d'entre eux ne se sentent pas incités à investir. Parmi les freins identifiés : une rentabilité jugée insuffisante (52 %), un déséquilibre perçu en faveur du locataire (30 %) et la complexité croissante du cadre réglementaire (18 %).

L'absence d'un avantage fiscal « visible », comparable à la réduction d'impôt directe du Pinel, limite fortement l'effet déclencheur. Si le mécanisme d'amortissement peut s'avérer plus puissant pour les investisseurs fortement fiscalisés, il reste technique et dépendant de la qualité du montage financier. Pour les ménages faiblement imposés ou les primo-investisseurs, l'incitation apparaît nettement plus limitée.

Les experts soulignent par ailleurs que le dispositif, malgré ses qualités structurelles, risque de rester un outil de niche. Sans amélioration tangible de la rentabilité globale et sans mesures complémentaires pour encourager la remise sur le marché de logements vacants ou encadrer la location saisonnière, la relance massive espérée pourrait se faire attendre. Pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité dans l'ancien, le Jeanbrun offre néanmoins une alternative crédible, à condition d'en maîtriser les rouages.

Le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre le 1ᵉʳ janvier 2026 et le 31 décembre 2028, sous réserve de la promulgation définitive du PLF 2026 et des décrets d'application. Il n'est pas cumulable avec d'autres niches fiscales ciblées sur un même bien.