Défiscalisation dans l'ancien : les stratégies pour réduire son revenu imposable

Alors que la loi Pinel a tiré sa révérence fin 2024, les investisseurs se tournent désormais vers l'immobilier ancien pour optimiser leur fiscalité. Plusieurs dispositifs restent accessibles en 2025, offrant des réductions d'impôt substantielles à condition de respecter des critères précis. Tour d'horizon des stratégies concrètes pour alléger sa facture fiscale tout en constituant un patrimoine.

La fin du dispositif Pinel marque un tournant dans la défiscalisation immobilière française. Pendant quarante ans, les gouvernements successifs ont encouragé l'investissement dans le neuf par des avantages fiscaux généreux. Désormais, c'est l'ancien qui reprend ses lettres de noblesse, porté par des mécanismes fiscaux parfois méconnus mais particulièrement efficaces.

Le déficit foncier constitue l'une des pierres angulaires de cette stratégie. Son principe est simple : lorsque les charges déductibles d'un bien locatif dépassent les revenus fonciers perçus, la différence peut s'imputer sur le revenu global du contribuable. « Cette imputation est plafonnée à 10 700 euros par an », précise le site du ministère de l'Économie. Mais depuis 2023, ce plafond double pour atteindre 21 400 euros annuels lorsque les travaux permettent de sortir un logement du statut de passoire thermique.

Cette mesure prend tout son sens dans le contexte actuel. Depuis janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la location. Les biens classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Rénover devient donc une obligation légale autant qu'une opportunité fiscale.

La loi Denormandie, héritière du Pinel pour l'ancien

Pour ceux qui préfèrent une réduction d'impôt directe plutôt qu'une déduction de charges, la loi Denormandie s'impose comme le dispositif phare. Prolongée jusqu'au 31 décembre 2027, elle permet de bénéficier d'une réduction pouvant atteindre 21 % du prix de revient total de l'opération, dans la limite de 300 000 euros.

Les conditions sont strictes : le bien doit être situé dans une commune engagée dans une Opération de Revitalisation du Territoire ou participant au programme Action Cœur de Ville. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'acquisition. En contrepartie d'un engagement de location de douze ans, l'investisseur peut ainsi obtenir jusqu'à 63 000 euros de réduction d'impôt.

Le plafond de loyer varie selon les zones. En 2025, il s'établit à 19,51 euros par mètre carré à Paris et en zone A bis. Les ressources du locataire sont également encadrées, ce qui oriente le dispositif vers une vocation sociale assumée.

Malraux et monuments historiques : le haut de gamme fiscal

Les contribuables fortement imposés peuvent se tourner vers la loi Malraux, qui offre une réduction d'impôt de 22 % à 30 % des travaux engagés dans des secteurs patrimoniaux protégés. Le plafond s'élève à 400 000 euros sur quatre ans, permettant une économie fiscale maximale de 120 000 euros. Ce dispositif échappe en outre au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.

Plus exclusif encore, le régime des monuments historiques autorise la déduction intégrale des charges et travaux du revenu global, sans aucun plafond. Réservé aux biens classés ou inscrits, il impose en contrepartie des contraintes lourdes : validation des travaux par les Architectes des Bâtiments de France et obligation de rénovation selon des normes patrimoniales strictes.

Enfin, le dispositif Loc'Avantages mérite l'attention des investisseurs soucieux de conjuguer rentabilité et engagement social. Selon le niveau de loyer consenti, la réduction d'impôt varie de 15 % à 65 % des revenus locatifs. Ce mécanisme se cumule avantageusement avec le déficit foncier pour optimiser la fiscalité des travaux de rénovation.

Face à la complexité de ces dispositifs, les SCPI fiscales offrent une alternative accessible. En souscrivant des parts, l'investisseur délègue la gestion tout en bénéficiant des avantages Denormandie ou Malraux. Une solution qui permet d'épargner intelligemment avec des mises de fonds réduites.