Dépôt de garantie : délai de restitution, retenues et recours

Le dépôt de garantie, que beaucoup appellent à tort « caution », est la somme versée au propriétaire à la signature du bail. Il couvre d'éventuels loyers impayés ou des dégradations, et il doit être rendu à la fin de la location dans un délai précis. Ce guide vaut pour un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé : montant autorisé, délai de restitution, retenues possibles et recours si l'argent ne revient pas.

Combien le propriétaire peut demander

Le montant dépend du type de bail et se calcule sur le loyer hors charges. Il doit être écrit dans le bail, et le propriétaire ne peut l'augmenter ni en cours de bail ni au renouvellement, rappelle la fiche dépôt de garantie de service-public.fr (vérifiée le 9 juin 2026).

Pour un studio vide loué 650 € par mois hors charges, le dépôt ne peut donc pas dépasser 650 €. Le même studio loué meublé peut en demander 1 300 €. À la signature, le propriétaire ou l'agence peut encaisser le premier loyer, le dépôt de garantie et les frais d'agence autorisés, mais aucune autre somme, même prévue par une clause du bail. Un dépôt payé en espèces donne droit à un reçu ; un chèque peut être encaissé.

Le délai pour rendre le dépôt de garantie

Le compte à rebours part du jour où vous rendez les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai dépend ensuite de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie :

• 1 mois au plus si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• 2 mois au plus s'il ne l'est pas.

Ces délais sont les mêmes pour un logement vide et pour un meublé. Le jour de la remise des clés, donnez votre nouvelle adresse et, si vous le souhaitez, un RIB : c'est ce qui vous protège en cas de retard, comme on le verra plus bas.

Ce que le propriétaire peut retenir

Le propriétaire peut garder une partie du dépôt pour des sommes que vous lui devez encore : loyers ou charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations constatées à la sortie. Chaque retenue doit être justifiée par des documents : états des lieux, photos, constat d'un commissaire de justice, devis ou factures de travaux, lettre de relance pour un impayé restée sans réponse. Un montant forfaitaire sans justificatif ne suffit pas.

L'usure normale ne se facture pas. Les différences entre les deux états des lieux qui viennent de la vétusté, c'est-à-dire du temps et de l'usage normal, ne peuvent entraîner aucune retenue, précise la fiche état des lieux de sortie de service-public.fr (vérifiée le 10 mars 2026). Pour éviter les disputes, le bail peut prévoir dès la signature une grille de vétusté, qui sert à distinguer l'usure normale d'une détérioration.

Sans état des lieux d'entrée. S'il n'a pas été fait par négligence des deux côtés, ou parce que le locataire a refusé, le logement est réputé avoir été reçu en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Si c'est le propriétaire qui a refusé malgré une mise en demeure, c'est à lui de prouver qu'il avait remis un logement en bon état.

Sans état des lieux de sortie. Si l'un des deux ne vient pas ou refuse de signer, un commissaire de justice dresse un constat, à frais partagés par moitié, après avoir prévenu les deux parties au moins 7 jours avant. Si le propriétaire ne se présente pas, le locataire peut rendre les clés par lettre recommandée ; sans état des lieux de sortie, il est alors considéré comme ayant rendu le logement en bon état.

En copropriété. Quand les charges sont payées par provisions, le propriétaire peut garder une provision en attendant l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Elle doit être justifiée et ne peut dépasser 20 % du dépôt de garantie. Le solde est rendu dans le mois qui suit l'approbation des comptes, sauf si vous convenez tous les deux de tout solder tout de suite. Un meublé dont les charges sont payées au forfait n'est pas concerné.

La pénalité de retard. Passé le délai, la somme à rendre augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Avec un loyer de 700 € hors charges et trois mois de retard, le propriétaire doit 70 € par mois, soit 210 € en plus du dépôt. Cette pénalité ne s'applique pas si le retard vient de ce que vous n'avez pas donné votre nouvelle adresse en rendant les clés.

Les cas particuliers

Le logement a été vendu pendant le bail. C'est le nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt. En cas de changement d'agence en cours de bail, c'est la nouvelle agence.

Payer le dernier loyer avec le dépôt. C'est interdit : le loyer et les charges sont dus jusqu'à la fin du bail. Le propriétaire peut alors refuser la quittance, indispensable pour les aides au logement, faire bloquer la somme sur votre compte par une saisie conservatoire sans passer par le juge, ou demander en justice le loyer et des dommages et intérêts. Côté bailleur, le dépôt n'est qu'une des protections contre les loyers impayés.

Trouver l'argent du dépôt. L'avance Loca-Pass d'Action Logement prête jusqu'à 1 200 € sans intérêts ni frais de dossier, selon la fiche avance Loca-Pass de service-public.fr (vérifiée le 11 septembre 2026). Elle s'adresse notamment aux salariés du privé, aux moins de 30 ans en recherche d'emploi, en alternance ou en emploi non permanent, et à certains étudiants. La demande se fait en ligne, au plus tard 2 mois après l'entrée dans le logement, et le remboursement commence 3 mois après le versement, à 20 € par mois au minimum. Les ménages aux faibles revenus peuvent aussi solliciter le fonds de solidarité pour le logement de leur département.

Photo : Jakub Zerdzicki / Pexels