Hériter d'une maison en Espagne ou en Italie : loi, certificat et impôts

Une maison de vacances sur la Costa Blanca, un appartement hérité d'un grand-parent dans les Pouilles, une part d'indivision en Toscane : quand un proche décède en laissant un bien en Espagne ou en Italie, trois questions arrivent en même temps. Quelle loi décide qui hérite ? Qui fait les démarches ? Combien d'impôts, et dans quel pays ?

Ce guide expose les règles telles qu'elles sont écrites dans les textes, pays par pays. Il ne remplace pas le notaire : chaque succession dépend de la résidence du défunt, d'un éventuel testament et de la situation des héritiers.

Quelle loi règle la succession

Depuis le 17 août 2015, le règlement (UE) n° 650/2012 fixe la règle pour toutes les successions des personnes décédées à partir de cette date (article 83). Le principe tient en une phrase : une seule loi s'applique à l'ensemble de la succession, celle de l'État où le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès (article 21). La maison espagnole ou italienne d'un retraité qui vivait à Lyon suit donc, en principe, la loi française : qui hérite, quelles parts, la réserve des enfants, l'acceptation ou la renonciation (article 23).

Deux nuances :

• Le choix par testament. Une personne peut choisir, dans un testament, la loi de l'État dont elle a la nationalité (article 22). Un Italien installé en France peut ainsi soumettre toute sa succession à la loi italienne.
• La clause d'exception. À titre exceptionnel, si le défunt avait des liens manifestement plus étroits avec un autre État, c'est la loi de cet État qui s'applique (article 21, paragraphe 2).

Les juridictions compétentes sont, elles aussi, celles de l'État de la dernière résidence habituelle (article 4). En revanche, le règlement laisse de côté deux sujets décisifs pour un bien immobilier : les impôts (article 1er, paragraphe 1, qui exclut les matières fiscales) et l'inscription au registre foncier, qui reste soumise aux exigences du pays où se trouve le bien (article 1er, paragraphe 2, point l). C'est pourquoi la loi civile peut être française alors que l'impôt et la publicité foncière se règlent à Alicante ou à Florence.

Le Danemark et l'Irlande ne sont pas liés par ce règlement (considérants 82 et 83). Pour un bien hors de l'Union, comme en Algérie, les règles sont différentes : voir notre guide sur l'héritage en Algérie depuis la France.

Le certificat successoral européen

Le certificat successoral européen est un formulaire standard qui permet de prouver, dans un autre pays de l'Union, la qualité d'héritier et les droits de chacun (article 63). Il est délivré dans l'État dont les juridictions sont compétentes, donc en général celui de la dernière résidence du défunt, par un tribunal ou par l'autorité chargée des successions (article 64). En France, c'est le notaire qui le délivre (article 1381-1 du Code de procédure civile).

Ce qu'il faut savoir avant de le demander :

• Son usage n'est pas obligatoire (article 62, paragraphe 2) : il évite surtout de refaire établir la preuve de la qualité d'héritier dans le pays du bien.
• Il constitue un document valable pour inscrire le bien au nom des héritiers dans le registre d'un autre État membre (article 69, paragraphe 5), sous réserve des formalités propres à ce registre.
• Le notaire garde l'original et remet des copies certifiées conformes valables six mois, avec une date d'expiration inscrite dessus (article 70). Une copie périmée doit être renouvelée : mieux vaut caler la demande sur le rendez-vous chez le notario ou le notaio.

NIE ou NIF (Espagne)

Numéro d'identification fiscale exigé de chaque héritier pour déclarer l'impôt espagnol. Un étranger sans NIE peut obtenir un NIF auprès d'un consulat d'Espagne ou de l'administration fiscale.

Modelo 650

Formulaire espagnol d'autoliquidation de l'impôt sur les successions.

Codice fiscale (Italie)

Numéro fiscal italien, demandé pour chaque héritier dans la déclaration de succession.

Dichiarazione di successione

Déclaration de succession italienne, déposée auprès de l'Agenzia delle Entrate, qui vaut aussi demande de mise à jour du cadastre (voltura catastale).

Hériter d'un bien en Espagne : un impôt qui dépend de la région

L'Espagne taxe l'héritage d'un bien situé sur son sol par l'impôt sur les successions et donations (loi 29/1987), même si le défunt et les héritiers vivent ailleurs. La particularité espagnole : les régions (communautés autonomes) accordent chacune leurs réductions et bonifications. Pendant longtemps, les non-résidents ne pouvaient appliquer que le barème de l'État, sans ces avantages régionaux. La Cour de justice de l'Union européenne y a vu une discrimination (arrêt du 3 septembre 2014, affaire C-127/12), et la loi a été modifiée.

Aujourd'hui, selon le tableau de l'Agencia Tributaria (mis à jour le 9 juin 2026) :

• si le défunt ne résidait pas en Espagne, la déclaration est gérée par l'État (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), et chaque héritier peut choisir entre le barème de l'État et celui de la région où se trouve la plus grande valeur des biens situés en Espagne ;
• si le défunt résidait en Espagne mais l'héritier vit hors d'Espagne, l'héritier choisit entre le barème de l'État et celui de la région de résidence du défunt ;
• cette option est ouverte à tous les non-résidents, y compris ceux qui vivent hors de l'Union européenne, par exemple en Algérie ou au Maroc.

Le choix compte, car les écarts entre régions sont considérables pour les proches parents (groupe I : descendants de moins de 21 ans ; groupe II : descendants de 21 ans ou plus, conjoint, ascendants).

Les règles pratiques de l'Agencia Tributaria pour les non-résidents :

• Délai : six mois à compter du décès pour déposer le modelo 650. Une prorogation de six mois peut être demandée dans les cinq premiers mois ; sans réponse le mois suivant, elle est réputée accordée. Des intérêts de retard courent pendant la prorogation.
• Pièces : acte d'acceptation de la succession signé chez un notaire espagnol (ou, à défaut, un inventaire des biens et des héritiers), acte de décès, certificat du Registre général des actes de dernière volonté (exigé même s'il est négatif), testament ou déclaration d'héritiers, numéro fiscal de chaque héritier.
• Héritiers hors de l'Union : un héritier qui ne réside ni dans l'Union européenne ni dans l'Espace économique européen doit désigner un représentant résidant en Espagne auprès de l'administration fiscale.
• Plus-value municipale : la mairie taxe aussi l'augmentation de valeur du terrain urbain lors de toute transmission, héritage compris. Le délai de déclaration est de six mois après le décès, prorogeable jusqu'à un an à la demande de l'héritier (article 110 de la loi sur les finances locales).

Pour la fiscalité courante d'un logement espagnol que l'on garde (impôt des non-résidents, location), voir notre guide pour acheter un logement en Espagne depuis la France ou le Maghreb : les règles sont les mêmes une fois le bien inscrit au nom des héritiers.

Hériter d'un bien en Italie : un abattement d'un million par enfant

L'Italie impose la succession sur la part nette reçue par chaque bénéficiaire, avec des abattements élevés en ligne directe. Les taux publiés par l'Agenzia delle Entrate (dépliant de juin 2026) :

Un enfant qui hérite seulement d'une maison de 300 000 € en Italie ne paie donc pas d'impôt de succession italien. Mais d'autres taxes s'appliquent à tout immeuble transmis : l'impôt hypothécaire de 2 % et l'impôt cadastral de 1 % de la valeur du bien, ramenés à 200 € chacun lorsqu'un héritier remplit les conditions de la « prima casa » (résidence principale), plus des droits de timbre et des taxes de service.

Les règles de déclaration :

• Délai : douze mois à compter de l'ouverture de la succession, en général le jour du décès. Selon l'Agenzia delle Entrate (résolution 66/E du 20 décembre 2024), ce délai n'entraîne pas de déchéance : une déclaration tardive reste valable, mais elle est sanctionnée.
• Autoliquidation : pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2025, ce sont les héritiers qui calculent eux-mêmes l'impôt, puis le paient dans les 90 jours suivant la date limite de la déclaration (décret législatif n° 139/2024). L'administration contrôle ensuite le calcul.
• Dépôt : en ligne (déclaration précompilée sur le site de l'Agenzia delle Entrate) ou par un intermédiaire agréé. Une personne qui réside à l'étranger et ne peut pas la transmettre en ligne peut envoyer le formulaire papier par lettre recommandée.
• Cadastre : la déclaration contient la demande de voltura catastale, qui met le bien au nom des héritiers au cadastre.

Un point souvent mal compris : si le défunt résidait en France, c'est le droit français qui règle l'acceptation ou la renonciation à la succession (article 23 du règlement), même pour la maison italienne. Le règlement permet en outre à un héritier de faire sa déclaration d'acceptation ou de renonciation devant les juridictions de son propre pays de résidence, à deux conditions : que la loi applicable à la succession prévoie une telle déclaration devant une juridiction, et que la loi de ce pays de résidence l'autorise aussi (article 13).

Côté France : éviter la double imposition

La France taxe toute la succession, biens étrangers compris, lorsque le défunt avait son domicile fiscal en France. Elle taxe aussi les biens reçus de l'étranger par un héritier domicilié en France pendant au moins six des dix dernières années (article 750 ter du Code général des impôts). Sans convention, le même bien pourrait donc être taxé deux fois. Or la France a signé une convention sur les successions avec chacun des deux pays, et elles ne fonctionnent pas de la même manière.

En pratique, pour un défunt qui vivait en France : une maison en Espagne héritée par un enfant peut ne coûter presque rien en Espagne si la région accorde une bonification de 99 %, et rien en France, hors effet sur le taux. Une maison en Italie peut ne rien coûter en Italie grâce à l'abattement d'un million, mais elle entre dans la déclaration de succession française et supporte les droits français, diminués de l'impôt italien éventuellement payé.

La déclaration de succession française doit être déposée dans les six mois du décès s'il a eu lieu en France métropolitaine, dans les douze mois s'il a eu lieu à l'étranger (impots.gouv.fr). Les délais espagnol (six mois) et italien (douze mois) courent en parallèle.

Pour le volet français des successions, lire aussi notre article sur la société civile patrimoniale et le cas d'une pension versée à un enfant.

Garder ou vendre ? Les héritiers deviennent propriétaires en indivision. La vente avant le partage, l'impôt sur la plus-value et la location relèvent ensuite du droit et de la fiscalité du pays du bien.