Investir dans les logements énergivores : stratégie gagnante ou pari risqué?”
Alors que les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, de nombreux investisseurs y voient une aubaine. Entre décotes attractives et perspectives de plus-value, les passoires thermiques séduisent les acheteurs avertis prêts à jouer la carte de la rénovation énergétique.
La France compte plus de 5,2 millions de passoires thermiques, soit environ 17 % du parc résidentiel selon l'ADEME. Ces logements énergivores, classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), font l'objet d'une réglementation de plus en plus stricte. Depuis le 1er janvier 2025, les biens classés G ne peuvent plus être mis en location. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034.
Pourtant, loin de fuir ces biens, certains investisseurs y voient une stratégie payante. « Investir dans des biens nécessitant une rénovation permet de compenser la baisse du pouvoir d'achat tout en créant de la valeur grâce aux améliorations énergétiques – une approche financièrement judicieuse et durable », explique Thierry Abriat, directeur général d'illiCO travaux.
Des décotes pouvant atteindre 25 %
Le principal attrait de ces logements réside dans leur prix d'achat. Les passoires thermiques affichent une décote moyenne de 20 % par rapport aux biens mieux classés. Dans certaines régions comme la Nouvelle-Aquitaine, cette réduction peut atteindre 25 %. À Paris, où 31 % des logements anciens vendus en 2024 étaient classés F ou G, la négociation représente souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Cette décote reflète l'anticipation des travaux nécessaires, estimés entre 20 000 et 50 000 euros selon la superficie et l'état du bien. L'isolation des combles, murs et fenêtres, le remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur ou l'installation d'une VMC constituent les principaux postes de dépenses. Les évolutions du calcul du DPE prévues en 2026 pourraient toutefois permettre à certains logements chauffés à l'électricité de gagner des classes sans travaux.
Une plus-value significative après rénovation
Les chiffres parlent d'eux-mêmes : l'écart de valeur dépasse 25 % entre un bien classé D et un logement F ou G. Il atteint plus de 30 % entre les meilleures notes (A ou B) et les passoires énergétiques. Une rénovation bien menée permet généralement de réduire la consommation de 30 à 60 % et de gagner deux à trois classes énergétiques.
Les aides publiques améliorent considérablement la rentabilité de l'opération. MaPrimeRénov' propose un bonus spécifique pour la sortie du statut de passoire thermique. Les certificats d'économies d'énergie (CEE), l'éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite ou encore les exonérations de taxe foncière complètent l'arsenal financier à disposition des propriétaires. Ces dispositifs couvrent généralement 30 à 40 % du budget total.
Un autre élément joue en faveur des investisseurs : le nouveau mode de calcul du DPE entré en vigueur au 1er janvier 2026. En abaissant le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9, cette réforme devrait permettre à 850 000 logements de sortir automatiquement du statut de passoire énergétique. Une évolution qui concernera particulièrement les appartements des années 1970-1990 équipés de convecteurs électriques.
Reste que l'investissement dans une passoire thermique exige une analyse rigoureuse. Le coût des travaux, les aides mobilisables, le potentiel locatif du secteur et la durée de détention prévue doivent être soigneusement évalués. Dans les zones tendues où la demande locative demeure forte, comme le rappellent les récentes évolutions réglementaires sur la location touristique, transformer une passoire en logement performant peut s'avérer particulièrement rentable.