Location saisonnière : 7 règles à vérifier en 2026

Avant de publier une annonce, une même question se pose : suis-je en règle ? Les réponses dépendent de votre logement, de votre commune et de la date. Voici sept contrôles, dans l’ordre où il vaut mieux les faire, avec les chiffres officiels en vigueur en octobre 2026. Ils se complètent avec notre guide sur la loi Le Meur, qui détaille la loi mesure par mesure, et avec le dossier Location saisonnière.

Règle 1 : quel type de logement louez-vous ?

Tout part de là. Un meublé de tourisme est un logement loué entièrement à une clientèle de passage, sans que vous y soyez présent, et un même client ne peut pas y rester plus de 90 jours consécutifs sur une année civile. Si vous louez une chambre chez vous, ou un logement de plus de 90 jours à la même personne, vous sortez de ce cadre. Dans le cadre meublé de tourisme, la suite diffère selon que le logement est votre résidence principale, c’est-à-dire occupé au moins huit mois par an, ou une résidence secondaire.

Règle 2 : quel plafond de jours dans votre commune ?

Pour une résidence principale, la limite générale est de 120 jours de location par an. Depuis le 1er janvier 2025, une commune peut la ramener à 90 jours par délibération motivée, selon l’ANIL. Ce n’est pas une règle nationale : Paris applique 90 jours depuis le 1er janvier 2025, d’autres communes restent à 120. La mairie ou son site donne la valeur qui vous concerne.

Le plafond peut être dépassé pour une obligation professionnelle, un motif de santé ou un cas de force majeure. Dans les communes qui imposent la déclaration, les plateformes doivent désactiver l’annonce une fois le plafond atteint, d’après Service-Public. Une résidence secondaire n’a pas ce plafond de jours, mais d’autres contrôles s’y ajoutent.

Règle 3 : quel enregistrement, et où ?

Aujourd’hui, la démarche dépend de la commune : soit une déclaration simple avec le formulaire Cerfa 14004 envoyé à la mairie, soit une procédure d’enregistrement qui donne un numéro de 13 caractères. Ce numéro doit figurer dans chaque annonce, y compris sur les plateformes, rappelle Service-Public.

Un téléservice national doit remplacer ces démarches locales. Son ouverture est « prévue au quatrième trimestre 2026 », sans date précise, selon Service-Public (27 juillet 2026). À son ouverture, l’enregistrement deviendra obligatoire partout, et les numéros délivrés par les communes devront être renouvelés pendant une période de plusieurs mois, avant de devenir invalides. Tant qu’il n’est pas ouvert, faites la démarche de votre commune, sans attendre. Méfiez-vous des pages qui annoncent un service national déjà actif : la page thématique de Service-Public affiche encore une date incomplète, « X novembre 2026 ».

Règle 4 : faut-il un changement d’usage, et quel DPE ?

Dans les communes qui l’ont instauré, louer un logement en meublé de tourisme, surtout une résidence secondaire, demande une autorisation de changement d’usage. Elle peut être définitive, définitive avec compensation, ou temporaire pour moins de cinq ans. Depuis le 21 novembre 2024, la demande doit comporter un DPE de classe A à E en métropole, et la limite passera à A à D à partir du 1er janvier 2034, indique l’ANIL. Sans autorisation là où elle est exigée, l’amende civile peut atteindre 100 000 €.

Ne confondez pas deux calendriers. Celui des nouvelles autorisations d’usage court déjà. Celui de 2034 sur le parc existant prévoit une exception pour la résidence principale du loueur. Avant de refaire un diagnostic, vérifiez que celui que vous avez est encore valable : un DPE a une durée de validité limitée, et certains diagnostics anciens ne sont plus acceptés.

Règle 5 : que dit le règlement de copropriété, et qui informer ?

Depuis le 21 novembre 2024, un règlement de copropriété doit dire si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. Pour un règlement plus ancien, une clause d’habitation « exclusivement bourgeoise » exclut toute activité professionnelle, location meublée de tourisme comprise. Une copropriété peut aussi voter l’interdiction pour les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité de l’article 26 (deux tiers des voix). Le copropriétaire qui loue doit en informer le syndic, d’après Service-Public (27 juillet 2026).

Si vous êtes locataire, un accord écrit de votre propriétaire est nécessaire ; dans un logement social, la location en meublé de tourisme est interdite (Service-Public). Pour les surcoûts qui touchent les voisins, lisez Airbnb en copropriété : qui paie les charges en plus ?.

Règle 6 : quelles démarches de SIRET, d’impôt et de taxe de séjour ?

Dans tous les cas, demandez une inscription gratuite au répertoire Sirene de l’Insee, par le guichet des formalités des entreprises : vous recevez un numéro SIRET. Les loyers sont à déclarer aux impôts, avec une contribution foncière des entreprises possible selon la commune et l’usage du bien.

En micro-BIC, le plafond de recettes d’un meublé non classé est de 15 000 € avec un abattement de 30 %. Pour un meublé classé, il est de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Au-delà, le régime du bénéfice réel s’applique. Pour choisir, lisez micro-BIC ou régime réel.

À chaque séjour, collectez la taxe de séjour si la plateforme ne le fait pas, et faites remplir une fiche de police aux clients non français, à conserver six mois.

Règle 7 : comment prouver sa conformité, et que risque-t-on ?

Gardez dans un même dossier : l’accusé de réception de la déclaration ou le numéro d’enregistrement, l’autorisation de changement d’usage, le DPE, l’extrait du règlement de copropriété, le justificatif du SIRET, et le décompte des nuits louées par année civile. C’est ce que la mairie peut demander, y compris pour vérifier le plafond de jours.

Les sanctions dépendent du manquement. Service-Public mentionne jusqu’à 450 € pour une déclaration simple omise, jusqu’à 5 000 € pour un enregistrement obligatoire omis, 10 000 € en cas de dépassement du plafond de jours, et jusqu’à 100 000 € pour un changement d’usage sans autorisation. La loi Le Meur prévoit des montants plus élevés pour d’autres cas, comme une fausse déclaration, à partir d’une date fixée par décret : relisez le texte en vigueur avant de décider.

Côté protection, aucune assurance n’est obligatoire pour un meublé de tourisme, mais elle est fortement recommandée. Comparer les offres d’assurance pour louer son logement se fait après avoir lu les garanties d’assurance à vérifier avant de louer.

Pour un diagnostic énergétique ou un comptable spécialisé en location meublée, comparez au moins deux devis avant de choisir.