Location saisonnière : micro-BIC ou réel en 2026 ?

Vous louez un logement meublé à des voyageurs, ou vous allez le faire, et la déclaration de vos revenus vous inquiète : micro-BIC ou régime réel ? Depuis la loi du 19 novembre 2024, les seuils ont changé, et ils ne sont pas les mêmes pour les revenus 2025 et pour 2026. Ce guide donne les chiffres de chaque année, répond aux questions que l’on se pose avant de choisir et montre sur un exemple comment comparer. Pour le cadre réglementaire local, voyez notre guide sur la loi Le Meur.

Revenus 2025 ou recettes 2026 : de quelle année parle-t-on ?

Deux millésimes coexistent en 2026, et les mélanger est l’erreur la plus fréquente. Les revenus perçus en 2025 se déclarent au printemps 2026, avec les seuils issus de la loi du 19 novembre 2024. Les recettes encaissées en 2026 se déclareront en avril 2027, avec un seuil relevé pour les meublés classés, d’après Service-Public (page vérifiée le 15 avril 2026). La Direction générale des finances publiques (page modifiée le 6 juillet 2026) précise que ces règles concernent les meublés de tourisme, classés ou non, c’est-à-dire les logements loués à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois.

Quels seuils et quels abattements en 2026 ?

Le micro-BIC est le régime simplifié : vous déclarez vos recettes, et l’administration applique un abattement forfaitaire à la place de vos frais réels. Le plafond de recettes et l’abattement dépendent du classement du meublé.

Le BOFiP, la doctrine fiscale officielle, confirme pour les revenus perçus à partir de 2026 : un seuil de 83 600 € et un abattement de 50 % pour l’ensemble des locations meublées, sauf les meublés de tourisme non classés, restés à 15 000 € et 30 %. Un meublé « classé » est celui qui a obtenu le classement prévu par le Code du tourisme, selon la DGFiP. Tant que les recettes sont inférieures à 305 €, Service-Public indique qu’aucun impôt n’est dû en micro-BIC.

Que faut-il compter dans les recettes ?

La DGFiP définit le chiffre d’affaires comme le total des sommes perçues pour la location, charges locatives comprises. Au régime micro, vous l’indiquez sans déduire de charges : en 2026, pour les revenus 2025, c’est la case 5NH pour un meublé non classé et la case 5NG pour un meublé classé (déclarant 1), d’après la DGFiP. Les charges ne sont pas déductibles, et l’abattement en tient lieu. Les frais de plateforme, le ménage, l’assurance ou la conciergerie ne viennent donc pas en diminution de votre base, à ce régime.

Si vous passez par une plateforme, Service-Public (page vérifiée le 21 mai 2026) précise qu’elle doit vous fournir en janvier un document indiquant le montant brut de vos transactions de l’année passée. Partez de ce récapitulatif, puis rapprochez-le de vos propres relevés avant de remplir la déclaration, notamment si vous avez aussi des réservations en direct.

Que se passe-t-il si vous dépassez le seuil ?

Au-dessus du plafond, le régime réel s’applique, mais le basculement n’est pas toujours immédiat. La DGFiP explique que l’on apprécie l’évolution du chiffre d’affaires sur deux ans : un meublé non classé dont les recettes ont dépassé 15 000 € en 2023 et en 2024 relève du réel pour les revenus 2025. Service-Public ajoute que, si c’est la première ou la deuxième année que vous dépassez le plafond, vous pouvez conserver le micro-BIC une année supplémentaire, avec le même abattement.

Un dépassement ponctuel ne change donc pas automatiquement de régime, mais deux dépassements successifs, si. Si vous approchez du plafond, notez le total de vos recettes de l’année en cours avant d’accepter de nouvelles réservations.

Que déduit-on au régime réel ?

Au réel, vous déterminez votre résultat en retranchant de vos recettes les charges que vous avez réellement supportées pour l’activité, justificatifs à l’appui, selon Service-Public. Entrent par exemple dans cette catégorie les commissions de plateforme, le ménage et le linge, l’assurance, les petites réparations, la taxe foncière ou les frais de comptabilité, sous réserve de pouvoir les justifier. Vous pouvez aussi amortir : la FAQ de la DGFiP sur le régime des locations meublées (mars 2026) décrit l’amortissement comme la déduction, chaque année, d’une partie du prix d’achat de l’immeuble et des meubles.

Deux limites à connaître. Un déficit se déduit uniquement de vos futurs revenus de location meublée pendant 10 ans, pas de vos autres revenus, tant que vous êtes loueur non professionnel (Service-Public et DGFiP). Et à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés, sous conditions, dans le prix d’acquisition pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, selon Service-Public : l’avantage annuel peut coûter plus cher à la sortie.

Le réel impose aussi une comptabilité conforme et le dépôt d’une déclaration de résultat (formulaire 2031) avant le deuxième jour ouvré de mai, d’après la DGFiP. Pour chiffrer ce coût, comparez les offres d’experts-comptables spécialisés dans la location meublée et de logiciels de déclaration : tarif de la liasse, accompagnement, résiliation.

Comparer sans confondre résultat fiscal et argent disponible

Le résultat fiscal n’est pas l’argent qui reste sur votre compte : l’amortissement, par exemple, réduit l’impôt sans aucune sortie de trésorerie. Pour comparer, calculez le bénéfice imposable dans chaque régime. Les deux cas ci-dessous sont des exemples inventés, pour 2026, qui ne remplacent pas votre simulation.

Dans le premier cas, le réel est nettement plus favorable, mais il suppose une comptabilité et des justificatifs. Dans le second, l’abattement de 50 % dépasse les frais réels : le micro-BIC l’emporte. La règle pratique : le réel gagne quand vos charges et amortissements dépassent l’abattement du micro, soit 30 % ou 50 % de vos recettes. Pour un meublé non classé au-dessus de 15 000 €, la question ne se pose plus, le réel s’imposant.

CFE, taxe de séjour, cotisations sociales

Trois obligations s’ajoutent à l’impôt sur le revenu, quel que soit le régime choisi.

• CFE : la cotisation foncière des entreprises est un impôt local dû par les loueurs en meublé, car l’activité est commerciale, selon la DGFiP. Elle dépend de la commune et de votre situation : Service-Public renvoie vers le service des impôts des entreprises du lieu du logement.
• Taxe de séjour : vous la collectez auprès du voyageur et la reversez à la commune, sauf si une plateforme intermédiaire de paiement la collecte à votre place (Service-Public). Le tarif dépend de la commune.
• Cotisations sociales : Service-Public (fiche entreprendre, vérifiée le 21 février 2026) indique que les loueurs de meublés de tourisme dont les recettes de courte durée dépassent 23 000 € par an doivent payer des cotisations à l’Urssaf. En dessous, non. Les règles du micro-social sont détaillées sur cette fiche.

Si vous louez un bien en France en vivant à l’étranger, la fiscalité est différente : voyez notre guide sur les impôts du non-résident. Pour les échéances et les nouveautés de la campagne de déclaration, notre article sur les impôts 2026 reste utile.

Retrouvez les autres guides de la série, des charges de copropriété à l’assurance, dans le dossier Location saisonnière.

Photo : Bia Limova, Pexels.