Louer en Méditerranée : les règles dans 5 pays

Louer un logement en Espagne, en Italie, en Grèce, au Portugal ou au Maroc n’obéit pas à une règle commune. Chaque pays a son registre, chaque ville ses limites, et 2026 a bousculé le cadre espagnol. Ce guide dit ce qu’il faut vérifier pays par pays, avec les dates, avant de publier une annonce ou de réserver.

Déclaration, numéro, autorisation : la différence

Ces trois mots reviennent partout et ne veulent pas dire la même chose.

• La déclaration prévient l’administration que vous louez. Au Portugal, c’est la « communication préalable ».
• Le numéro de registre est l’identifiant que l’on vous délivre et que vous devez afficher dans l’annonce. Le portail Your Europe précise que le règlement européen 2024/1028 n’impose pas l’enregistrement de toutes les locations : ce sont les autorités nationales, régionales ou locales qui décident s’il s’applique.
• L’autorisation d’exploiter est un accord préalable, qui peut être refusé ou soumis à des conditions. C’est le cas des licences délivrées par les autorités locales au Maroc.

Ce règlement européen s’applique depuis le 20 mai 2026, selon la Commission européenne : les plateformes doivent afficher et vérifier les numéros d’enregistrement quand ils existent, faire des contrôles aléatoires et transmettre chaque mois des données aux autorités. Il ne crée donc pas un permis identique partout, et il ne concerne pas le Maroc.

Les cinq pays en un tableau

Espagne : ce qui reste après les décisions de 2026

Le décret royal 1312/2024 avait créé un registre unique national et un numéro obligatoire pour annoncer un logement. En mai 2026, le Tribunal suprême l’a en grande partie annulé, faute de compétence de l’État. La sentence 620/2026 date du 19 mai ; deux autres, du 21 mai et du 1er juin, complètent l’annulation. Le texte consolidé du BOE, à jour au 18 juillet 2026, indique que les articles 5, 8, 9 et 10 sont annulés en totalité, et d’autres seulement en partie.

Concrètement, selon LegalToday, les propriétaires n’ont plus besoin du numéro national pour publier leurs annonces. Les registres des communautés autonomes restent en revanche pleinement en vigueur, ainsi que la ventanilla única digital, le guichet de transmission de données des plateformes. Plusieurs guides publiés avant l’été présentent encore le registre national comme obligatoire : ils sont dépassés.

Avant de louer, vérifiez trois niveaux : la région (registre et licence touristique), la ville (zones où la location est limitée) et les statuts de la copropriété. Notre article sur l’amende de 64 millions d’euros infligée à Airbnb en Espagne montre à quel point les autorités surveillent les annonces sans numéro valide.

Italie : le CIN et la sécurité

Le code identificatif national, ou CIN, s’impose depuis début janvier 2025 comme référence nationale. Selon Altroconsumo, il concerne les logements loués à des fins touristiques ou en courte durée et les structures hôtelières et extra-hôtelières. La demande se fait en ligne, avec SPID ou la carte d’identité électronique, sur la plateforme du ministère du Tourisme. Le code doit être affiché à l’extérieur de l’immeuble et dans chaque annonce.

Les amendes sont dissuasives. TeamSystem et Altroconsumo donnent les mêmes montants : de 800 à 8 000 € pour une location sans CIN, de 500 à 5 000 € si le code n’est pas affiché. Le CIN s’ajoute aux codes régionaux ou provinciaux, qui ont leurs propres délais, et ne dispense pas des règles de sécurité ni de celles de la commune. Les dispositifs exigés varient selon la région et le type d’exploitation : demandez-les à la commune avant d’acheter des équipements.

Grèce : normes et gel à Athènes

Depuis le 1er octobre 2025, la nouvelle loi grecque sur les locations de courte durée impose des conditions minimales, d’après le ministère du Tourisme : lumière naturelle, ventilation et climatisation, assurance de responsabilité civile couvrant dommages et accidents, déclaration d’un électricien et certificat de dératisation. Le ministère et l’administration fiscale, l’AADE, effectuent des contrôles.

Le point sensible est géographique. Pour 2026, le ministère indique qu’aucun nouvel enregistrement n’est possible dans les 1er, 2e et 3e arrondissements municipaux d’Athènes. Début septembre 2026, le Premier ministre a annoncé une prolongation jusqu’au 31 décembre 2027, y compris pour le 1er arrondissement de Thessalonique, selon To Vima. Il s’agissait d’une annonce : nous n’avons pas trouvé le texte adopté. Ce gel ne vise que les nouveaux enregistrements dans ces secteurs, il n’interdit pas la location partout en Grèce. Notre article sur l’effet d’Airbnb sur le logement des Athéniens explique l’origine de cette politique.

Portugal : l’alojamento local

Au Portugal, on parle d’alojamento local, l’hébergement local. Selon le guide officiel gov.pt, actualisé le 8 septembre 2026, la démarche passe par une communication préalable déposée sur le guichet électronique unique ou à la mairie. Le numéro est attribué sauf opposition de la commune, qui dispose de 60 jours, portés à 90 dans les zones de contention. Avant de commencer, il faut remettre la preuve d’une assurance de responsabilité civile, et signaler tout changement sous 10 jours. Le décret-loi 76/2024 reprend ces délais et l’assurance.

Le Portugal est ici une comparaison ibérique : il n’est pas riverain de la Méditerranée. N’appliquez pas d’anciennes interdictions nationales trouvées en ligne sans vérifier qu’elles sont toujours en vigueur, ni le règlement de la commune concernée.

Maroc : choisir la bonne catégorie

Le cadre est la loi 80-14 sur les établissements touristiques et les autres formes d’hébergement touristique, promulguée par le dahir du 4 août 2015, comme le rappelle le ministère du Tourisme. Le décret 2-23-441 de 2023 confie aux autorités locales la délivrance des licences pour des formes comme l’hébergement chez l’habitant, d’après Bladi.

Le point décisif est la qualification : une chambre chez l’habitant, une maison d’hôtes, un riad exploité avec des services et un appartement entier loué sans le propriétaire n’entrent pas dans la même catégorie. Nous ne trouvons pas de numéro unique comparable à ceux des pays européens. Ne comptez pas sur l’idée que « tout est interdit » ou que « tout est toléré » : faites confirmer votre cas par la commune ou la préfecture, et gardez la réponse par écrit.

Comparer les offres d’assurance pour un logement loué à l’étranger.

Vérifier une annonce et les obligations locales

Voyageur ou propriétaire, la méthode est la même.

1. Repérez le numéro dans l’annonce (région, CIN, AMA, alojamento local) et cherchez-le dans le registre public du pays quand il existe.
2. Vérifiez que le type de logement correspond à la catégorie déclarée : appartement entier, chambre, établissement classé.
3. Demandez la preuve d’assurance de responsabilité civile, obligatoire en Grèce et au Portugal.
4. Renseignez-vous sur la taxe de séjour et sur l’impôt local : elle varie d’une commune à l’autre et nous ne la chiffrons pas ici.
5. Lisez le règlement de copropriété si vous louez dans un immeuble.

Pour les règles françaises et les garanties, notre guide sur les 7 règles à vérifier en 2026 et celui sur les 6 garanties d’assurance complètent ce tour d’horizon. Pour comprendre la tendance, lisez aussi la régulation croissante en France et dans le bassin méditerranéen. Toute la série est dans le dossier Location saisonnière.

Photo : Edoardo Colombo, Pexels.