Crédit immobilier : 4,07 % sur 25 ans pour les revenus modestes

En novembre 2026, les ménages gagnant moins de 40 000 € par an empruntent en moyenne à 4,07 % sur 25 ans, contre 3,53 % au-delà de 120 000 €, soit 0,54 point d'écart, selon Pretto. La hausse des taux touche tous les profils, mais elle pèse d'abord sur les ménages modestes.

Le courtier a publié son analyse mensuelle le 29 octobre 2026. Les taux moyens qu'il indique s'entendent hors assurance, pour des revenus nets annuels avant impôts. Sur 25 ans, ils atteignent 3,97 % entre 40 000 et 80 000 €, puis 3,82 % entre 80 000 et 120 000 €, pour une moyenne tous profils de 3,85 %.

Le même gradient apparaît sur 20 ans : 3,91 % pour les revenus inférieurs à 40 000 €, 3,85 % entre 40 000 et 80 000 €, 3,80 % entre 80 000 et 120 000 € et 3,47 % au-delà de 120 000 €, pour une moyenne de 3,76 %. Les primo-accédants paient en moyenne « une dizaine de centièmes » de plus que les autres emprunteurs.

Une hausse plus forte pour les revenus les plus faibles

Entre octobre et novembre, le taux à 25 ans a progressé de 0,12 point pour les revenus inférieurs à 40 000 €, de 0,10 point pour les deux tranches intermédiaires et de 0,08 point au-delà de 120 000 €. Sur 20 ans, la hausse va de 0,07 point pour les plus aisés à 0,13 point pour la tranche de 40 000 à 80 000 €. Tous profils confondus, elle est comprise entre 0,06 et 0,11 point selon la durée.

Le taux moyen à 25 ans, tous profils, était de 3,24 % au premier trimestre 2026, 3,30 % au deuxième, 3,34 % au troisième, puis 3,75 % en octobre et 3,85 % en novembre. Pretto écrit qu'« en deux mois, le 25 ans a pris un demi-point ». Selon l'analyse, « les banques ont longtemps rogné sur leurs marges pour amortir la hausse. Ce coussin s'amincit, et ce sont les ménages les plus modestes qui le sentent en premier ».

Le 21 octobre 2026, l'OAT à 10 ans, le taux d'emprunt de l'État, a dépassé 5 %, un niveau inédit depuis 2002, rappelle Pretto. Selon le courtier, plusieurs banques ont relevé leurs grilles sans attendre le début du mois suivant : le Crédit Mutuel du Sud-Ouest de 0,25 point dès le 19 octobre, le Crédit Agricole Île-de-France de 0,20 point le 21 octobre.

Ce que cela représente en euros ? Selon notre calcul, hors assurance, un prêt de 200 000 € sur 25 ans coûte 1 063 € par mois à 4,07 % et 1 004 € par mois à 3,53 %. L'écart est d'environ 59 € par mois, soit près de 17 700 € d'intérêts sur la durée : 119 000 € contre 101 300 €.

Sélection des dossiers et taux d'usure : le frein des petits montants

D'après le baromètre de Meilleurtaux, les taux moyens négociés en novembre sont de 3,50 % sur 15 ans, 3,70 % sur 20 ans et 3,80 % sur 25 ans, contre 3,60 à 3,65 % en octobre sur cette dernière durée. Les banques « concentrent leurs financements sur les profils les plus solides ».

Son porte-parole, Maxime Chipoy, résume la situation : « […] les dossiers qui aboutissent aujourd'hui sont portés par des profils nettement plus solides que ceux que nous voyions passer cet été. Le marché reste ainsi favorable aux ménages aux revenus confortables, capables de reconstituer rapidement une épargne après leur achat. Pour les autres, chaque dossier demande beaucoup plus de préparation pour aboutir […] ».

Le taux d'usure, fixé à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus, commence aussi à bloquer des dossiers, selon Meilleurtaux. Les premiers concernés sont les projets de montants modestes, notamment dans le nord et l'est de la France. Sur un petit emprunt, les frais fixes, comme les frais de dossier bancaires et les frais d'intermédiaires, pèsent proportionnellement plus lourd dans le TAEG, qui dépasse plus facilement le seuil légal.

Pretto confirme que ce taux d'usure de 5,40 %, en vigueur depuis le 1er octobre 2026 pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, inclut les intérêts, l'assurance emprunteur et les frais de dossier. Il sera révisé le 1er janvier 2027. Le courtier relève que des dossiers s'en approchent, notamment ceux d'emprunteurs de plus de 40 ans, dont l'assurance coûte plus cher.

Photo d'illustration : immeuble d'habitation à Compiègne (Oise). Bingqian Li / Pexels.