Louer son logement en France en vivant à l'étranger : impôts du non-résident

Vous vivez en Espagne, au Maroc, en Algérie ou ailleurs, et vous louez l'appartement que vous avez gardé en France ? Les loyers restent imposables en France. Ce guide explique comment ils sont taxés (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux), quels formulaires remplir, qui contacter et ce que prévoit votre pays de résidence. Il décrit les règles générales, sans conseil personnalisé : votre situation exacte dépend de votre foyer, de votre couverture sociale et de la convention fiscale applicable.

Pourquoi la France impose vos loyers

Un non-résident n'est imposé en France que sur ses revenus de source française. Les loyers d'un logement situé en France en font partie, et les conventions fiscales signées par la France le confirment : les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où le bien se trouve. C'est le cas, par exemple, de l'article 6 des conventions avec l'Espagne et l'Algérie, de l'article 9 de la convention avec le Maroc et de l'article 10 de la convention avec la Tunisie.

Trois conséquences pratiques :

• Vous déposez une déclaration de revenus en France chaque année, en ligne si vous le pouvez, auprès du service des impôts des non-résidents.
• Vous ne déduisez pas vos charges personnelles (pension alimentaire, par exemple) : l'article 164 A du code général des impôts les réserve aux résidents. Exception : le non-résident dit « Schumacker », qui vit dans l'Union européenne, au Royaume-Uni, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein et tire notamment au moins 75 % de ses revenus imposables de France.
• Vous payez des acomptes : selon la Direction des impôts des non-résidents, les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée des non-résidents sont soumis aux acomptes contemporains du prélèvement à la source, comme pour un résident.

Location nue ou meublée : deux régimes

Un logement loué vide produit des revenus fonciers. Un logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en location meublée non professionnelle dans la grande majorité des cas. La location devient professionnelle seulement si les recettes du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d'activité.

Le micro-foncier s'applique d'office si les loyers bruts de l'ensemble de vos biens ne dépassent pas 15 000 € sur l'année ; au-delà, ou si vous détenez des parts de société civile immobilière seulement, la déclaration 2044 au réel est obligatoire. Les seuils du micro-BIC ont été revus par la loi du 19 novembre 2024 dite Le Meur pour les meublés de tourisme : voir notre guide Loi Le Meur : ce qui change pour les meublés de tourisme et les loueurs Airbnb. Si vous envisagez de vendre un meublé, lisez aussi notre guide sur la réforme de la plus-value en location meublée.

Taux minimum ou taux moyen

L'impôt d'un non-résident se calcule avec le barème progressif, comme pour un résident, mais avec un plancher. Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, le taux minimum est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà (14,4 % et 20 % pour des revenus de source domienne). Si le barème donne un taux plus élevé, c'est lui qui s'applique.

Ce plancher pénalise les petits revenus : 8 000 € de loyers nets imposables donnent 1 600 € d'impôt au taux de 20 %, quel que soit le reste de vos ressources. Pour y échapper, vous pouvez demander le taux moyen : l'administration applique le barème à vos revenus mondiaux, ceux du foyer en France et à l'étranger, puis applique ce taux à vos seuls revenus français. Le taux moyen n'est retenu que s'il est plus favorable que le taux minimum. La Direction des impôts des non-résidents écrit d'ailleurs dans sa fiche de mars 2026 qu'en pratique le contribuable a « toujours intérêt » à cocher l'option, puisque le calcul le plus favorable est retenu.

Contrepartie : vous devez pouvoir justifier vos revenus étrangers, par exemple avec l'avis d'imposition de votre pays de résidence.

Prélèvements sociaux : 17,2 %, 18,6 % ou 7,5 %

Depuis 2012, les revenus d'un bien situé en France sont soumis aux prélèvements sociaux même quand le propriétaire vit à l'étranger. Le taux dépend de la nature de la location et de votre couverture sociale. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 % dès les revenus de 2025, mais les revenus fonciers restent à 9,2 %.

Le taux réduit de 7,5 % suppose deux conditions : ne relever d'aucun régime obligatoire français de sécurité sociale, et être affilié à celui d'un autre pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Il n'est pas automatique : il se demande chaque année en cochant la case 8SH (déclarant 1) ou 8SI (déclarant 2), et, si un seul membre du couple est concerné, en indiquant à la case 8RF le montant des revenus exonérés. Une fois la case cochée, les revenus de location meublée non professionnelle sont eux aussi exonérés de CSG et de CRDS. Un retraité installé au Maroc, en Algérie ou en Tunisie, affilié à la sécurité sociale de ce pays, n'entre pas dans ce cas et paie le taux plein. Le non-résident Schumacker, assimilé à un résident, paie aussi le taux plein.

Les formulaires et les cases

2042

La déclaration de revenus principale, où se reportent les revenus fonciers (ligne 4BE pour le micro-foncier).

2044

L'annexe des revenus fonciers au régime réel : loyers, charges, intérêts d'emprunt, travaux.

2042 C PRO

La déclaration complémentaire des revenus d'activité, où se déclarent les recettes de location meublée.

2042-C (cases 8SH, 8SI, 8RF, 8TM)

La déclaration complémentaire : affiliation à un régime européen pour les prélèvements sociaux, et sur papier, revenus mondiaux pour le taux moyen (8TM, avec le détail sur le formulaire 2041 TM).

2042 NR

L'annexe de l'année du départ, pour les revenus perçus après le transfert de domicile à l'étranger.

2041-E

La notice destinée aux contribuables domiciliés hors de France, mise à jour chaque année.

Qui contacter

Les particuliers domiciliés hors de France dépendent du service des impôts des particuliers non-résidents, rattaché à la Direction des impôts des non-résidents. D'après la notice 2041-E de mars 2026 :

• Adresse : 10, rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex, France.
• Standard : +33 1 72 95 20 42, de 9 heures à 16 heures, heure de Paris.
• Questions écrites : messagerie sécurisée de votre espace particulier sur impots.gouv.fr, plutôt qu'un courriel.

Les avis de taxe foncière et, le cas échéant, de taxe d'habitation sur une résidence secondaire se consultent dans le même espace en ligne, où les impôts locaux peuvent aussi se payer.

Et dans votre pays de résidence ?

La convention fiscale décide si votre pays de résidence peut lui aussi taxer les loyers français, et comment il évite de les imposer deux fois. Le tableau résume quatre conventions lues dans leur texte publié par impots.gouv.fr.

Autrement dit, sauf au Maroc, vous déclarez aussi ces loyers dans votre pays et vous y obtenez un crédit égal à l'impôt français, dans la limite de l'impôt local correspondant. Les conventions parlent de l'impôt payé en France sans préciser le sort des prélèvements sociaux : renseignez-vous auprès de l'administration de votre pays. Pour l'Italie, le Portugal ou la Grèce, consultez la convention concernée ; notre comparatif où prendre sa retraite au soleil présente la fiscalité générale de ces pays.

D'autres guides de la même série peuvent vous concerner : déclarer un compte ouvert à l'étranger si vous revenez vivre en France, hériter d'un bien en Espagne ou en Italie et récupérer la retenue à la source sur des dividendes étrangers.