Immobilier ancien : les ventes pourraient revenir à 920 000 fin 2026

Le marché des logements anciens ralentit en France, sur fond de hausse des taux de la BCE. Les notaires de France estiment que le nombre de ventes pourrait revenir autour de 920 000 en fin d'année, et la FNAIM table sur 900 000 à 920 000 ventes en 2026. Sur douze mois à fin août, le volume restait pourtant en hausse de 3,6 % sur un an.

Selon la note de conjoncture des notaires, publiée le 21 octobre et mise à jour le 22, 951 000 logements anciens ont été vendus en France sur les douze mois achevés fin août 2026. C'est 3,6 % de plus qu'un an plus tôt. Ce qui ralentit, c'est le rythme de croissance : il approchait encore 13 % fin 2025.

Les notaires jugent que le marché a atteint un palier depuis plusieurs mois. Ils écrivent : « À ce rythme, le nombre de transactions pourrait revenir autour de 920000 en fin d'année, soit un niveau comparable à celui de 2017, mais dans un marché orienté à l'époque à la hausse. » Et ils résument : « Aujourd'hui, la reprise laisse place à un ralentissement progressif. »

Des prévisions revues à la baisse

En juillet, les notaires décrivaient un marché relativement stabilisé, autour de 950 000 transactions annuelles. Le Monde, qui consacre un article au sujet le 11 novembre, rapporte qu'ils tablaient à la fin de l'été sur plus de 950 000 transactions et qu'ils ont revu leur prévision à 920 000 ventes. Selon le même journal, la FNAIM s'attend à une baisse de 3 % à 5 % du volume d'ici la fin de l'année par rapport à 2025.

Président de la FNAIM, Loïc Cantin confirme cette trajectoire auprès de MySweetImmo, le 8 novembre : « L'atterrissage à fin décembre sera conforme à notre prévision du mois de juin. On avait annoncé un recul du marché de 3 à 5 % par rapport à 2025, avec un atterrissage à 900 000, 920 000 transactions. » En janvier, la FNAIM attendait encore 960 000 à 980 000 ventes pour 2026. Loïc Cantin parle d'un marché « en hibernation » et cite les hausses successives des taux de la BCE, les tensions internationales, la baisse du pouvoir d'achat et surtout l'incertitude née de l'instabilité politique. Dans l'ancien, selon lui, beaucoup de vendeurs renoncent pour l'instant à mettre leur bien en vente.

Au Monde, il ajoute : « Au contexte international s'ajoutent, en France, la question des finances publiques et la période préélectorale, qui n'est jamais une dynamique favorable. Tout ça n'est pas de nature à relancer les projets ». Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger, nuance, cité par Le Monde : « Cela reste mieux que 2024, le marché tourne, mais c'est en dessous de son potentiel ».

Des prix en léger recul, des taux qui remontent

Côté prix de transaction, les notaires et l'Insee relèvent un recul de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 pour les logements anciens en France métropolitaine : -0,1 % pour les appartements et -1,3 % pour les maisons. Les projections tirées des avant-contrats laissent attendre une stabilisation à l'automne. Selon les notaires, le principal risque à court terme porte davantage sur les volumes que sur une nouvelle baisse brutale des prix.

Les prix affichés dans les annonces baissent plus nettement dans plusieurs villes. D'après Bien'ici, cité par BFM Immobilier, ils reculent de 4 % à 5 % sur un an à Nantes, Lyon ou Bordeaux, et de 1,1 % à Paris. Plusieurs villes du bord de mer font exception : +2,1 % à Nice, +0,3 % à Marseille et +1,3 % à Toulon.

Pour les notaires, les conditions de financement demeurent déterminantes. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat était de 3,32 % en août, rappellent les notaires, et il est resté stable à 3,32 % en septembre, selon la Banque de France. Dans leur note d'octobre, les notaires écrivent toutefois qu'il « approche aujourd'hui les 4 % ». Les taux de novembre relevés par Meilleurtaux s'établissent à 3,70 % sur 20 ans en moyenne négociée.

Les notaires rappellent aussi que le taux d'usure peut compliquer certains dossiers quand l'assurance et les frais portent le TAEG au-delà de la limite. Gabriel Pacheco, président cofondateur du réseau SAFTI, cité par BFM Immobilier, évalue l'effet d'une hausse de taux : « une hausse de 1 point des taux de crédits représente environ 8% de capacité financière en moins ».

Pour 2027, les notaires appellent à une vigilance particulière en début d'année, l'attentisme pouvant se renforcer à l'approche de la présidentielle. Loïc Cantin prévoit : « Le premier semestre sera très mauvais, mais le deuxième dépendra totalement de l'énergie de la feuille de route qu'imprimera le futur président ou la future présidente. »

Photo : Kenrick Baksh / Pexels (façades d'immeubles d'habitation à Paris)