Budget 2027 : le plafonnement LMNP à 7 000 € revient au Sénat

Le plafonnement de l'amortissement en location meublée (LMNP), prévu à l'article 7 du budget 2027, figure de nouveau dans le texte que le Sénat examine à partir du 20 novembre 2026. Les députés l'avaient supprimé fin octobre, mais l'Assemblée a rejeté la première partie du projet de loi de finances le 4 novembre, et c'est la version initiale du gouvernement qui part au Sénat.

Le projet de budget 2027 a été présenté en conseil des ministres le 1er octobre 2026 par le Premier ministre Sébastien Lecornu, selon SeLoger. Il vise un déficit public de 5 % du PIB en 2027, contre 5,4 % attendu en 2026, précise Pretto. Pour les propriétaires qui louent en meublé, ce texte contient une mesure très suivie : la limitation de la déduction annuelle d'amortissement.

Les députés ont d'abord voté la suppression du plafonnement, puis rejeté l'ensemble de la partie recettes, ce qui efface leurs modifications. Le rejet a été massif : LCP rapporte 458 voix contre, aucune pour et deux abstentions.

Ce que prévoit l'article 7 pour les loueurs en meublé

D'après SeLoger, l'article 7 s'adresse aux loueurs en meublé non professionnels au régime réel. Leur déduction annuelle d'amortissement serait limitée à 2,5 % de la valeur du logement, terrain exclu, et à 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, les seuils seraient plus bas : 1,5 % et 5 000 euros. Le plafond vaut pour l'ensemble du foyer, et non logement par logement.

Aujourd'hui, toujours selon SeLoger, l'amortissement représente en moyenne 3,8 % de la valeur du bien hors terrain chaque année. SeLoger donne un exemple chiffré : pour un bien de 320 000 euros hors terrain, la déduction serait d'environ 12 800 euros sans plafond. Avec le plafonnement, elle tomberait à 7 000 euros par an. Pour un foyer imposé à 30 %, cela représente jusqu'à 1 740 euros d'impôt en plus, hors prélèvements sociaux.

Le texte traite aussi les amortissements qui ne pourraient plus être déduits. D'après Pretto, les amortissements non déduits à partir des exercices clos au 1er janvier 2027 ne seraient plus reportables et seraient donc perdus. Ceux qui sont déjà en report resteraient déductibles jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du bénéfice imposable restant après déduction des amortissements de l'année.

Le but affiché est de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location vide, ce que le gouvernement encourage depuis 2026 avec le dispositif Jeanbrun, précise SeLoger. Le 16 septembre, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun plaidait devant la commission des affaires économiques de l'Assemblée pour un retour des petits bailleurs privés dans le locatif. Corinne Jolly, PDG de PAP, a dénoncé dans un communiqué une contradiction avec le plafonnement, selon Économie Matin.

En séance, les députés ont supprimé ce plafonnement. Trois amendements identiques ont été adoptés les 29 et 30 octobre : I-96 (RN), I-114 (Droite républicaine) et I-116 (Horizons), d'après LégiFiscal. Un amendement GDR (I-3911) a été adopté en contrepartie. Il portait le micro-foncier à 30 000 euros de recettes avec un abattement de 50 %, et ramenait l'abattement du micro-BIC des meublés à 30 %.

Ces changements se mesurent au régime actuel. Selon LégiFiscal, le micro-foncier s'applique aujourd'hui jusqu'à 15 000 euros de recettes avec un abattement de 30 %. Le micro-BIC meublé de longue durée bénéficie d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 euros de recettes. Aucun de ces ajustements n'est retenu à ce stade, puisque le texte transmis au Sénat est celui du 1er octobre.

Ce qui est voté, ce qui ne l'est pas, et la suite

Le rejet du 4 novembre a des effets mécaniques. D'après LCP, le texte est considéré comme rejeté en première lecture, la partie dépenses n'est pas examinée et la version initiale du gouvernement est transmise au Sénat. Les articles ajoutés ou modifiés par les députés ne sont pas retenus. Le ministre David Amiel a chiffré à 5,9 % du PIB le déficit qui aurait résulté du texte des députés.

Les sénateurs examinent en séance, à partir du 20 novembre, la copie initiale du 1er octobre, selon MoneyVox. Le plafonnement LMNP de l'article 7 figure donc de nouveau dans le texte soumis au Sénat. Cela ne dit rien du vote des sénateurs : rien n'est décidé à ce stade, et la mesure n'est pas en vigueur.

Plusieurs dispositifs touchant les bailleurs sont en revanche déjà acquis, car ils ne dépendent pas du budget 2027. Selon Investissement-locatif.com, le statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Il n'est pas remis en cause par le projet de loi de finances 2027.

Il en va de même pour la taxe sur les logements vacants. La taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH, article 1406 bis du code général des impôts) remplace la TLV et la THLV à compter des impositions 2027. Elle a été votée par l'article 108 de la loi du 19 février 2026, et son décret d'application porte le n° 2026-831 du 25 août 2026, d'après Investissement-locatif.com.

Le texte initial contient d'autres mesures qui concernent le logement. D'après Pretto et SeLoger, il crée un « PTZ parentalité » : la condition de primo-accession serait levée pour les ménages qui attendent un enfant ou élèvent un enfant de moins de trois ans à l'émission de l'offre, et le prêt ne serait accordé qu'une seule fois. SeLoger indique aussi un gel des APL en 2027 pour tous les bénéficiaires. MaPrimeRénov' serait recentrée sur les rénovations d'ampleur et les copropriétés, avec une dotation de l'Anah ramenée de 1,4 à 1,2 milliard d'euros.

Le calendrier reste incertain. D'après LCP et MoneyVox, une conciliation entre les deux chambres est prévue, et le Premier ministre pourrait recourir au 49.3, avec le risque d'une motion de censure. Le gouvernement pourrait aussi passer par ordonnances si le Parlement ne s'est pas prononcé dans les 70 jours après le dépôt du texte, soit une échéance au 17 décembre à minuit. Matignon renvoie le compromis à décembre, et aucun accord ne se dessine pour l'instant.

Reste l'hypothèse d'un budget non voté. Selon SeLoger, sans budget adopté au 31 décembre, une loi spéciale reconduirait les impôts existants. Pour les loueurs en meublé, tout dépendra du sort réservé à l'article 7, dans un texte que le Sénat examine dès le 20 novembre.